アスベストが使用されている建物の解体方法とは？売却時の注意点も徹底解説

かつて耐久性や耐熱性から「奇跡の鉱物」と称され、安価で手に入るという側面から多くの建築物に使われた「アスベスト」。現在では、人体に重大な健康被害を及ぼす「静かな時限爆弾」と呼ばれています。アスベストが使われている建物を解体・改築する際には、専門業者によるアスベスト除去工事が必要です。

アスベストが使われた中古住宅の売却を検討している場合、次のポイントがネックです。

・買主がアスベスト除去工事の費用を負担する可能性
・健康に悪いというイメージが強い

好条件で売却しようと考えても希望した金額では売れない、買い手がつかないこともあります。

アスベスト除去工事を済ませて売却のフェーズに入ると、売却の可能性も高まりますが、解体・改築の費用は安くありません。

本記事では、アスベストと住宅の売却について、次の観点から解説します。

・アスベストの基礎知識
・アスベストが使用されている建物売却時の売主の義務と価格への影響
・アスベストを使用した建物を解体する流れとかかる費用
・解体業者を選ぶ際のポイント

アスベストが使われている物件の売却は、事前の調査や記録が義務付けられている箇所もあります。法律上の正しい知識を知って売却を検討しましょう。

アスベストの基礎知識

まずはアスベストの特徴や危険性、アスベストが使われている建物の状況や法律について解説します。

アスベストとは？

アスベストは天然の鉱物資源です。繊維状で柔らかく、綿のようであることから「石綿（いしわた・せきめん）」とも呼ばれます。

＜その他の特徴＞

・耐熱・耐火性がある
・摩擦への耐性が強い
・酸やアルカリに強い
・丈夫で変化しにくい

主な産地は南アフリカやカナダ。安価であり耐久性・耐熱性・防音性があることから、面積が広い屋根材や天井用の建材として需要が高まりました。

しかし、1970年代に入って健康への影響が問題視されるようになり、現在は実質的に輸入や製造、使用などが禁止されています。

アスベストが危険と言われる理由

アスベストは紀元前から使用されていたことが分かっていますが、世界中で使われるようになったのは19～20世紀にかけて。海外の一部では発がん性に注目が集まっていたものの、利便性が優先されていたために健康被害の議論は軽視されていました。

1970年代に入ると、日本でもアスベストがもたらす人体への影響が取り上げられるようになり、1975年には吹き付けによるアスベストの使用が禁止されるなど、段階的な規制がスタート。アスベストを含む製品の使用が禁止されたのは、2006年9月です。

アスベストが原因で引き起こされる健康被害

アスベストによる健康被害で特に注目されたのは、肺への影響です。とても細かい繊維状であるため、肺が線維化する肺線維症（じん肺）、肺がんや悪性中脾腫の発症リスクが高まることが分かっています。

アスベストの影響下にいても、すぐに発症するわけではありません。
例えば、アスベストによる肺がんの潜伏期間は15～40年といわれ、発症の有無やタイミングは人それぞれです。アスベストから離れた後に発症し、抗がん剤治療や放射線治療が必要になったケースもあります。

（参考：厚生労働省『（２）石綿が原因で発症する病気は？』）

かつては「奇跡の鉱物」とまで言われたアスベストですが、深刻な健康被害をもたらす物質であることが明らかになりました。建築現場での使用が禁止されたほか、アスベストを使った建物を改築・解体する際にも、資格を持つ専門家が事前に調査・記録する必要があるなど、取り扱いが法律で定められています。

アスベストの危険性

アスベストを含む建材はさまざまで、解体・改修作業で粉じんがどれぐらい飛散するのかによって3段階に分類されます。

解体業者は建材のレベルや作業内容に合わせ、作業員や近隣住民の安全に配慮した飛散防止策を講じる必要があるなど、細心の注意を払わなければなりません。

レベル1

著しく発じん性が高いとされる工事です。防火剤や外壁の仕上げなどでアスベスト含有の吹き付け材を使った建物の撤去・解体作業はレベル1に分類されます。

吹き付け材は高濃度アスベストが含有されるほか、解体作業では粉じんが大量に発生します。

解体作業に入る前は所定の届出をせねばならず、作業所を確保したうえで防じんマスクや防護服が必須。更衣室や洗身室などを用意した、ばく露防止対策が必要です。

レベル2

アスベスト含有の断熱材や保温材、耐火被覆材の撤去はレベル2に分類されます。レベル1と同様の対策や注意が必要で、所定の届出も行わなければなりません。

レベル3

レベル1・2と比べて発じん性の低い作業が、レベル3に該当します。

アスベスト含有のスレートやビニル床タイル、床形成などの建材がある作業が対象です。固められた状態のアスベストは飛散しにくいものの、切断作業などで発じんの可能性があります。

そのため、飛散防止剤の散布、作業着や防じんマスクの着用が必須。ただし作業場の隔離や前室の設置、届出は義務付けられていません。

（参照：環境省『建築物等の解体等に係る石綿ばく露防止及び石綿飛散漏えい防止対策徹底マニュアル（令和3年3月）』）

アスベストが含まれる可能性のある建物

優れた耐久性や耐熱性で広く使われたアスベスト含有建材ですが、古い建築物すべてに使われたわけでもありません。

そのため、アスベストが流行した年代の建物に必ず使われているとは言えず、建築年代だけではアスベスト有無の区別が難しいのが現状です。

日本では、2006年9月1日に「労働安全衛生法施行令の改正」が行われ、重量の0.1%を超えるアスベストを含んだ建材は、製造・輸入・使用が禁止となりました。改正後に建てられた建築物は、アスベストが使われている可能性は低いでしょう。

しかし、厳しい規制が導入されてから、さほど時間は経っていません。2022年の時点で売却や解体が検討されている物件の多くは、2006年より前の建物ばかり。

2022年4月1日より事前調査や結果記録の作成、保存が義務化されたことから、今後はアスベストの検出件数が増えると予測されます。

（参照：環境省　大気環境・自動車対策『石綿事前調査結果の報告について』）

アスベストが使用されている可能性の高い箇所

アスベストが使用されている可能性のある箇所は、物件の建築時期によってさまざま。ここでは一般的な例を紹介します。

外壁	住宅のサイディング外壁 （細長いパネル上のボードを張り合わせるタイプ）、工場の波板
屋根	住宅のスレート瓦 （セメントと繊維材料で作った、薄い人工的な瓦）、工場の波板
内装材	内装のケイ酸カルシウム板（ケイカル板）、パーライト板
断熱材	工場の配管やダクトに巻かれた断熱材
内壁の吹付材	工場や立体駐車場などに耐火材として吹き付けられたもの

 
（参考：独立行政法人環境再生保全機構『アスベスト（石綿）とは？』）
（参考：厚生労働省『アスベスト（石綿）に関するQ&A』）

アスベストの使用有無をデータベースで照合

これから改築や解体など手が入る古い建物は、アスベスト含有建材である可能性もゼロではありません。アスベスト使用調査の前に、国土交通省と経済産業省が調査した『石綿（アスベスト含有建材データベース）』をチェックするのもオススメです。

アスベストを使った可能性がある建材や商品名が掲載されているので、参考情報としてご活用ください。

アスベストが使用されている物件売却時の売主の義務と売却価格への影響

アスベストが人体に悪影響だという情報は、今や周知の事実です。築年数が古い物件の売却では、買主がアスベスト使用の有無について慎重なのではないか、アスベスト使用建材があると買い手がつかないのではないか、という不安が生じるのも当然です。

アスベスト使用の可能性がある土地付き一戸建てがあると仮定し、売却を検討するならどのような義務が発生するのか、売却価格にはどのような影響があるのかを解説します。

売主側の義務は「アスベスト調査記録の有無」の提示のみ

不動産の売却を検討する場合、売主は対象物件の詳細を買主へ伝えなければなりません。同様にさまざまな義務があります。

アスベスト使用の有無に関する義務は「石綿使用調査記録の有無」で、調査記録があるかないかを伝えるだけ。調査を行っていなければ「調査記録はない」と伝えるのみです。つまり、売主は買主のために調査を行う義務はなく、アスベスト使用が判明しても除去工事を行う義務もありません。

しかし、買主にとってアスベスト使用調査が行われていない物件の購入は、リスクがあります。購入後にアスベストの使用が判明すると、買主がアスベスト撤去工事の費用を負担しなければならないためです。

損失や出費を抑えるため、買主はアスベスト使用調査が行われていない物件を回避するケースもあります。

また、宅地建物取引業法施行規則16条が改定され、売主は買主へ積極的な情報提供を行うよう義務化されています。調査の結果、アスベスト使用が判明した物件の持ち主は、買主へ調査記録ありと説明し、結果を詳しく伝えなければなりません。

ちなみに、不動産売買契約書や重要事項説明書においてアスベストの表記は「石綿（せきめん・いしわた）」です。

アスベスト使用による不動産取引価格への影響

売主から買主へアスベストの使用有無を伝えると、売買契約や売却価格に悪影響を及ぼすのではないかという点も、気になるポイントです。

現状、アスベストが使われている物件は、売却価格が下がる傾向にあります。

売却に出された物件でアスベスト使用調査によりアスベストが検出された場合、買主が物件を購入して引き渡しを受けると、アスベスト除去工事にかかる費用は売却金額から減額されます。

アスベスト使用調査が行われていない場合、売主が所有する段階での使用調査の実施義務がありません。買主の要望で売主が実施することもあれば、買主側で行うこともあります。アスベストが検出されると、売主と買主の間で減額交渉となるケースがほとんどです。

ただし、買主側がアスベスト調査を行い、売主へ不利な交渉を持ちかけるケースも。交渉が難航するなどトラブルに発展する可能性もあります。

売却価格を下げないためにアスベスト使用を伝えない、あえて調査を行わないスタンスは、売主側に不利になることも少なくありません。中古物件の売却を検討しているなら、使用調査を実施して売却に出すのが得策です。

そのまま売却が難しい場合は解体して売却

アスベストが検出されると、契約時に使用調査の記録を開示したり、価格の値下げ交渉を求められたりするかもしれません。売主側が不利になるケースもあります。

アスベストが使われた建物で健康被害のリスクが最も高いのは、アスベスト含有建材の回収や撤去で発生する紛じんです。買主が解体や改修を行わなければ、健康被害のリスクは非常に低いといえるでしょう。

しかし、中古住宅は買主がリフォーム工事を行うケースも非常に多く、アスベスト検出が原因となって買い手がつかない可能性もあります。

土地付き一戸建てを売却するなら、不動産会社へ依頼して買い手を探してもらいます。買い手が見つからなかった場合に備えて、売却条件を見直すタイミングと変更内容も考えておきましょう。

価格をどこまで下げるのか、建物を解体して土地のみで売却する方法も、不動産会社とよく相談し検討してください。

アスベストを使用した建物を解体する流れとかかる費用

アスベストが使われている建物の解体を考えているなら、解体の流れや費用が気になるポイントです。除去工事を行えるのは、資格をもち登録された専門業者のみ。工事も粉じん飛散防止を含めあらゆる対策を講じなければなりません。そのため、費用は高額です。

売却するにあたり建物を解体するのか残すのか、不動産の資産価値を含めた売却価格や解体費用の総額などトータルで比較し、慎重に検討しましょう。

アスベストを使用した建物を解体する流れ

解体の流れは8つのポイントがあります。

所定の届け出や粉じん飛散防止など、手順も対策も多いので注意しましょう。

建物の現地調査

建物の現地調査は次の流れで行われます。

1.解体業者が建物の現地調査を行う
2.調査結果を書面で施主（所有者や発注者）へ報告
3.調査結果をもとに解体費用の見積もりを算出
4.解体工事へ着手

解体費用の見積もりは、概算であれば電話やメールで受け付けている解体業者もいます。

しかし、アスベスト含有建材の箇所や量、濃度によって作業レベルが異なります。概算見積もりでは金額が大幅に増える可能性もあるため、解体業者に直接現場を見てもらうのがおすすめです。詳細な見積もりであれば、実費との差額も抑えられます。

各種届出の提出

アスベスト解体工事がレベル1の場合、必要となる届出は次の4種類。レベル2であれば、3種類の届出が必要です。大気汚染防止法や建設リサイクル法、労働安全衛生法や石綿障害予防規則で義務づけられており、どれも解体業者が行います。

・特定粉じん排出等作業実施届
・工事計画届
・作業届
・解体工事関連の届出
工事計画届出は、レベル2では不要です。

近隣住民への告知

解体工事中は振動や騒音が発生し、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。トラブルを避けるため、解体業者と一緒にあいさつへ出向き、工事期間や安全性などを説明しましょう。

解体工事の現場では、工事内容だけでなくアスベスト使用調査の結果もあわせて提示しなければなりません。

【工事現場の提示内容例】

＜石綿ばく露防止対策等の実施内容＞

・石綿使用の有無
・適切な届出を行っている旨の明示
・石綿ばく露防止措置の概要
・石綿粉じん飛散防止措置の概要
・作業期間
・施工業者名と現場責任者名
・石綿作業主任者の氏名

アスベストの使用が認められないという調査結果であった場合は、その旨を掲示します。工事内容と調査結果の提示を行うのも解体業者です。

足場の組み立て

作業員の足場を組み立てる際には、次のような対策も行われます。

・騒音対策のため防音パネルを貼る
・粉じん飛散防止のため外壁シートや養生シートを設置する

作業レベル1に該当する現場では、集じん・排気装置を置く、作業場を隔離する、前室を確保するなどの対策が必要です。

建物内部にある残存物撤去

次の箇所は残しつつ、建物内部が空になるよう撤去します。

・畳や瓦
・建具
・住宅設備、アスベスト含有の天井建材

飛散防止剤を撒く

乾燥によるアスベストの飛散リスクを抑えるべく、水や飛散防止剤を撒いて作業する箇所と周辺を湿潤化させます。

特に次の2つは、一般的な飛散防止方法です。

・人体への被害が少なく拭き取りが簡単な無機系薬剤を使う
・水硬性セメントで硬化させる

アスベストの除去・袋詰め

アスベスト含有建材で作られた壁・天井・梁を撤去します。
撤去後、回収した建材は次のような方法でまとめられます。

・厚手の袋を二重にして包む
・密閉性が高く頑丈な容器で保管する
・容積が半分ほどになるまで圧縮させる

周辺のアスベスト除去作業

現場では清掃しつつ、アスベスト含有建材を撤去する際に使われた機器も、アスベストの除去が必要です。足場や養生シートも回収した後、廃棄物は最終処分場へと運ばれます。

アスベストを使用した建物を解体する際の費用

アスベストが使われた建物の解体費用は、アスベスト含有建材の量や作業レベルなど条件により変わります。一般的な作業の費用目安があるので、チェックしましょう。

屋根瓦

屋根材には、「石綿スレート」という種類のアスベストが使われている可能性があります。

例）2階建て住宅、30坪の屋根材
基本対策：飛散防止剤の散布など
撤去費用：およそ20万円ほど

他の作業と比べても安全に除去作業できる箇所です。

外壁

一般的に、基本対策は屋根瓦と近くなります。

例）2階建て住宅、30坪の外壁
基本対策：飛散防止剤の散布など
撤去費用：30～40万円ほど

内壁・配管

内壁や配管でアスベスト含有建材が使われている場合、アスベスト濃度や飛散性が高く、危険度も高め。撤去費用も高くなります。

例）1㎡あたり
基本対策：粉じんマスク・防護服など必要
撤去費用：1㎡あたり1～6万円ほど

作業員がアスベストを吸い込まない、肌への付着を予防するなど細心の注意が必要です。

天井・梁・柱

天井・梁・柱は、アスベスト含有建材の中でも解体作業の危険度が高い箇所です。アスベスト濃度の高い吹き付け材を使っているケースが多く、飛散性も高いため作業レベル1に分類されることも。

例）1㎡あたり
基本対策：防じんマスク・防護服など
撤去費用：1㎡あたり1.5～8.5万円ほど

建物全体で数百万円かかるケースもあります。

作業レベル1となれば、自治体の補助金制度を利用できます。アスベスト使用調査にかかる費用も対象なので、自治体の情報もチェックしておきましょう。

解体業者を選ぶ際のポイント

アスベスト含有建材がある建物では、正しく適切な方法で解体作業を行わなければならず、解体業者選びが重要です。そんな業者選びで注意したいポイントは2つ。

・必ず専門業者へ依頼する
・解体費用が安すぎる業者には注意

それぞれ詳しく解説します。

必ず専門業者に依頼する

アスベストが使われている建物の解体はリスクや危険度が高いことから、専門知識や専用の器具、経験が求められます。作業記録の作成や各所への届出など細かな作業もあり、個人でできるものではありません。

必ず専門業者へ依頼するものですが、解体業者にはアスベスト含有建材の除去作業において、3つの義務が課されています。

・石綿作業主任者の選定
・作業者への教育
・特別管理産業廃棄物管理責任者の設置

アスベストの除去工事は、適切な作業手順や処理方法を守らなければなりません。物件所有者や作業員だけでなく、近隣住民にも健康被害を及ぼしてしまう可能性があるためです。

解体業者の選定では、アスベスト調査や解体実績が豊富であること、正しい対策を行っている点も重視しましょう。

解体費用が安すぎる業者には注意

アスベストの除去工事は、高額な費用がかかるため解体業者の料金の安さも気になるところ。しかし、あまりに費用が安すぎる業者には注意が必要です。

アスベストの除去は、廃棄物処理法という法律で厳しく定められており、解体業者は除去工事の実績をもとに廃棄物処理業者に持ち込むなど、適切な処理で作業を進めてくれます。

一方で、廃棄物処理業者や解体業者のなかには、アスベスト含有建材の不法投棄や法外に燃やしてしまう悪徳業者も存在します。顧客獲得のためにコストカットを優先し、違法な産業廃棄物の処理を行うなどトラブルのリスクがあるのです。

解体費用が安すぎるからと惑わされないでください。工事内容の説明が詳しく丁寧である、信頼できる対応をしてくれる解体業者を見つけましょう。

アスベスト含有建材使用の物件の売却は不動産会社に相談

アスベストは、人体に健康被害を及ぼすことが判明していますが、アスベスト含有建材が使用されていても、個人間での不動産売買は可能です。しかし、アスベストが使われた建物の売却では、売主から買主へ調査記録の有無や使用状況を詳しく伝えなければなりません。

アスベスト使用調査や届出、専門業者への依頼などもあるので、不動産会社への仲介依頼も検討してください。不動産会社は、アスベストが使われている物件の取り扱い、買い手探しや売却手続き、交渉面など心強い味方になります。

買い手が見つからず難航する場合、建物の解体を視野に入れるケースもありますが、撤去工事の費用は安くありません。土地付き一戸建てという条件で売却したいなら、不動産会社へ相談してアドバイスをもらいましょう。