住宅ローンを借りるときには変動金利と固定金利どっちが良い？メリット・デメリットについて徹底解説！

住宅ローンを借りるときには、変動金利や固定金利などの金利タイプを選択しなければなりません。
金利により住宅ローンの返済金額が大きく変わるため、金利タイプの選択は非常に大切です。

自身に合った金利タイプを選択するためには、金利について理解を深めておく必要があります。

本記事では、住宅ローンを借りるときには変動金利と固定金利のどっちを選択したら良いのか、メリット・デメリットを踏まえて解説していきます。

変動金利とは

変動金利とは、半年ごとに金利が見直される金利タイプのことです。
ただし金利が半年で上昇したとしても、返済額は一定期間変わりません。返済額が変わらない期間は金融機関によって異なりますが、5年間とする金融機関が多い傾向にあります。

月々の返済額自体は変わらなくても、返済額の内訳である元本と利息のバランスは変動するため、注意が必要です。例えば半年で金利が上昇した場合、返済額は5年間変わりませんが、利息の割合が増えることにより元本の返済額が減ってしまいます。

なお、金利が上昇した場合、数年後には返済金額が上がってしまいますが「125%ルール」が適用されます。

125%ルールとは、金利の上昇により月々の返済金額が上がったとしても、現在の返済金額の125%までしか返済額が上がらないというルールのことです。

例えば月々の返済額が5万円だとして、5年後にいくら金利が上昇しても、5年後の月々の返済額は62,500円までしか増加しないということです。

金利上昇があまりにも大きい場合は、上昇した返済額より金利のほうが多くなり、毎月返済しても返済総額が増えていくという状況になる可能性もあります。

例えば、金利上昇で本来なら月々の返済額を130%にしないといけなくても、125%の返済額までしか返済できません。残りの5%も返済が必要なため、次回の返済額アップに回されてしまいます。そのため、金利が上昇していくと月々の返済額と返済総額がどんどん膨れ上がっていってしまうのです。

固定金利とは

固定金利には、さまざまな種類があります。

・全期間固定金利
・固定期間選択型金利
・部分固定金利（部分固定金利特約）

これらの固定金利についてそれぞれ解説していきます。

全期間固定金利

借り入れ時から返済までの期間、同じ金利を適用する固定金利のことを全期間固定金利といいます。
全期間固定金利の代表的な住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35です。

借入期間中の金利は変わらず、月々の返済額やボーナス返済額、返済総額が借り入れた時点で確定します。

そのため、住宅ローン返済計画を不動産購入時にFIXさせたい人に向いています。
ただし変動金利と比べると金利が高くなることがデメリットです。

固定期間選択型金利

3年、5年、10年などの期間、金利を固定できるのが固定期間選択型金利です。
金利を固定できる期間は、短いタイプの固定期間選択型金利で1年、長いと30年というタイプがあります。

金利の固定期間が終了した後は、再び固定期間選択型金利を選択するか、金利タイプを切り替えて変動金利を選択することが可能です。

部分固定金利（部分固定金利特約）

部分固定金利特約とは、1つの住宅ローンで複数の金利タイプや固定金利期間を組み合わせられる金利のことです。部分固定金利特約を利用することにより、金利変動リスクを減らすことができます。

部分固定金利特約は、変動金利を金利タイプとして選択している場合のみ利用できる場合が多いです。
しかし金融機関によって選択できる金利タイプが異なるため、組み合わせ可能な金利タイプを、あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

基準金利や優遇金利、適用金利などの内容も知っておこう

金利には変動金利や固定金利だけでなく、基準金利や優遇金利などもあります。
それぞれの内容も知っておくことが大切です。

・基準金利（住宅ローンを借り入れるときに受けることができる金利のパーセンテージ）
・優遇金利（基準金利から差し引くことができる金利のパーセンテージ）
・適用金利（基準金利から優遇金利を差し引いた実際に借り入れるときの金利のパーセンテージ）

変動金利と固定金利どっちが利用されている？

住宅ローンを借りる際に、変動金利と固定金利ではどっちが多く利用されているのでしょうか。
2022年に住宅金融支援機構が行った調査では、変動金利を利用した人のほうが多いという結果が出ています。

内訳は以下のとおりです。

・変動金利を利用した人：73.9%
・固定金利（固定期間選択型）を利用した人：17.3%
・固定金利（全期間固定型）を利用した人：8.9%

年収別の変動金利と固定金利の利用者の割合

変動金利と固定金利の利用者の割合は、年収によって異なります。
2022年に住宅金融支援機構が行った調査にて、各金利の利用者を年収ごとに集計した結果は以下のとおりです。

年収	変動金利	固定金利（固定期間選択型）	固定金利（全期間固定型）
〜400万円	5.9%	8.5%	13.5%
〜600万円	26.0%	27.0%	30.1%
〜800万円	28.5%	32.8%	28.6%
〜1000万円	19.4%	17.0%	7.5%
〜1500万円	15.5%	10.0%	14.3%
1500万円超	4.7%	4.6%	6.0%

 
年収ごとに、最も割合が高い金利を黄色くしました。
年収が高い人のほうが、変動金利を選ぶ傾向にあるようです。

また、年収400万円超〜800万円の人は、住宅ローンの利用率が高いこともわかります。

変動金利のメリットとデメリット

住宅ローンを借りる場合には変動金利や固定金利などの金利タイプを選択します。
それぞれの金利タイプには利用するメリットとデメリットがあるため、内容を理解したうえで選択することが大切です。

まずは、変動金利を利用するメリットとデメリットから見ていきましょう。

変動金利のメリット

住宅ローンを借りるときに変動金利を利用するメリットは、以下の2点です。

・月々の返済額が低い
・金利が下がると返済額が減る

それぞれを詳しく解説していきます。

月々の返済額が低い

変動金利は各種金利タイプのなかでも金利が低く設定されているため、月々の返済額も低くなります。

返済額は、金利が1%違うだけでも大きく変わります。
例えば、5,000万円の住宅ローンを35年で返済する場合、金利が0.5%と1.5%のときの差は以下のとおりです。

金利	月々の返済額（おおよそ）	年間の返済額（おおよそ）
0.5%	129,800円	1,557,600円
1.5%	153,100円	1,837,200円

 
1%の金利の違いで、月々の返済額は約23,300円、年間だと約279,600円の差が出ます。

金利が下がると返済額が減る

変動金利は、金利の見直しに合わせて金利が変動します。
つまり金利の見直しにより金利が下がると、住宅ローンの返済額が減るということです。

金融機関によって、金利や返済額の引き下げに条件があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは、以下の2点です。

・金利が上がると返済額が増える
・返済総額がわからない

それぞれを詳しく解説していきます。

金利が上がると返済額が増える

変動金利は、金利が上がると住宅ローンの返済額が増えます。

一定の期間内であれば、半年ごとの金利の見直しにより金利が上がっても、月々の返済額が増えることはありません。

しかし月々の返済額に占める利息の割合が多くなります。その結果、元金がなかなか減らず、住宅ローンの返済総額が増えていってしまうのです。

また、一定期間を過ぎた後は、金利の上昇に伴って月々の返済額も増えてしまいます。

返済総額がわからない

返済総額がわからないのも、変動金利のデメリットの1つです。

住宅ローンは返済期間が30年以上であることが多く、返済中の金利がどのように変化するか予測できません。変動金利は、月々の返済額の変化や最終的な返済総額がわからないため、住宅ローンの返済計画が立てづらい金利タイプと言えます。

固定金利のメリットとデメリット

次に、固定金利を利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。

固定金利のメリット

固定金利のメリットは、住宅ローンの返済計画が立てやすいことです。

全期間固定金利を選択した場合、住宅ローンを借りるときに月々の返済額と返済総額が固定されます。そのため、住宅ローンを借りた後に金利が上昇しても心配ありません。

固定期間選択型を選択した場合は、金利が一定の期間固定されることで、住宅ローンの返済計画が立てやすくなります。例えば、10年後に子どもが独立する年齢になる場合、10年固定金利を選択して住宅ローンの支払いを10年間安定させます。そうすることで、学費や子どもに関する急な出費などに対応しやすくすることが可能です。

固定金利を利用することで、住宅ローンの返済金額を固定し、返済計画にブレがないようにすることができます。

固定金利のデメリット

固定金利のデメリットは、金利が比較的高く設定されていることです。
金利上昇が少なく全期間返済が終わってしまった場合、変動金利より返済する金額が多くなってしまいます。

また固定期間選択型金利を選択していた場合、最初の固定期間は優遇金利を受けられますが、次の固定期間では優遇金利を受けられません。そのため、最初の固定期間は金利が安くても、2回目の固定期間に金利が上がってしまう可能性があります。

変動金利の利用が向いている人の特徴

変動金利のメリットとデメリットを考慮すると、変動金利を利用するのに向いている人の特徴がわかってきます。

変動金利を利用するのに向いている人の特徴は、次のとおりです。

・資金に余裕があり、金利が上昇しても返済を続けられる人
・金利上昇を逐一チェックできる人

変動金利は、低金利で住宅ローンを借りられるメリットがありますが、金利上昇に伴い返済総額が増加するデメリットもあります。
そのため、金利上昇に耐えられる資力が必要です。

また金利を日々チェックし、金利上昇が続くと判断した場合には住宅ローンの借り換えができるマメな人が、変動金利に特に向いています。
住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるため、借り換えローンについての知識も必要です。

固定金利の利用が向いている人の特徴

固定金利を利用するのに向いている人の特徴は、次のとおりです。

・正確な返済計画を立てたい人
・一定期間、住宅ローンの返済金額が上昇すると困る人

固定金利を選択するメリットは、月々の返済金額と総返済額が住宅ローン借り入れ時に固定されるため、返済計画が立てやすいことです。
一方でデメリットとして、住宅ローン借り入れ時の金利が変動金利より高いことがあげられます。

返済計画が立てやすい固定金利は、住宅ローン借り入れ時に資金の余裕がない人や、支出が多くなる一定期間は返済金額が変わらないことを希望している人に向いています。

しかし返済中に金利が上昇しない場合、変動金利と金利差がある固定金利で返済し続けると、返済総額にかなりの差が出てしまうため注意が必要です。

金利の上昇はなかなか予測がつきませんが、金利が上昇しないと判断したときには、固定期間終了時に変動金利へ変更するのも良い選択になります。

ただし固定期間選択型金利から変動金利に切り替えると、固定期間選択型金利を再び選択することができなくなるため、変更するときには気をつけましょう。

変動金利と固定金利のどっちが良いかは人により異なる

変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どっちが良いかは人それぞれの状況により異なります。

また、金利上昇リスクは誰にもわからないことなので、金利上昇を見込むよりは自身の経済状況を見極めて金利タイプを選択したほうが良いでしょう。

資金に余裕があり収入も増加予定であれば変動金利を選択し、資金に余裕がなく月々の返済額が大きく変化すると困る人は固定金利を選択するのがオススメです。

なお、変動金利と固定金利を組み合わせた「ミックス型」という金利タイプもあります。変動金利と固定金利を組み合わせることで、金利上昇のリスクを回避することが可能です。

ミックス型は、金融機関によって組み合わせできる金利タイプが異なります。
金利タイプのメリットを打ち消し合ってしまうこともあるため、金融機関に内容をよく確認してから選択してください。

まとめ

変動金利と固定金利は、それぞれ利用するメリットとデメリットがあります。

変動金利を利用するメリットは、住宅ローン借り入れ時の金利が低く、返済期間中に金利が上昇しなければ住宅ローン総返済額を抑えることができることです。
しかし金利が上昇してしまった場合、返済総額が高くなってしまうデメリットがあります。

固定金利を利用するメリットは、金利を固定した期間中は金利変動の影響を受けず、安定した住宅ローン返済ができることです。
しかし借り入れ時の金利が高い傾向にあるため、返済期間中に金利が上昇しなかった場合、変動金利に比べ返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあります。

変動金利と固定金利のどっちが良いのかは、借り入れする人の状況によって異なります。
自身に合った金利タイプを確認したい場合は、ファイナンシャルプランナーや金融機関の窓口などに相談すると良いでしょう。

専門家に相談したうえで住宅ローンを借り入れ、無理のない返済を続けていくことが大切です。