住宅ローンの審査基準ってなにがあるの？住宅ローンの審査についての対策なども解説！

不動産を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを利用しますが、残念ながら住宅ローンの審査に通過できなかったという人も多くいらっしゃいます。
 
住宅ローンにはさまざまな審査基準があり、この基準を超えなければ審査を通過することができません。しかし、この審査基準を理解したうえで住宅ローン審査を受ければ、審査を通過する可能性が上がります。
 
本記事では、住宅ローンの審査基準について解説をするとともに、住宅ローン審査の対策まで紹介しますので、住宅ローンを借り入れる予定がある人の参考になれば幸いです。
 

住宅ローンの審査は2回ある

 

 
住宅ローンを借り入れするときには、事前審査（仮審査）と本審査（本申込）の2回の審査を受ける必要があり、それぞれの審査では審査にかかる時間や内容が異なります。
まず、この2種類の審査について解説していきます。
 

住宅ローン事前審査（仮審査）

 
住宅ローンの事前審査は、不動産売買契約を締結する前に行う住宅ローンの審査です。
 
事前審査では、住宅ローンを借りる人の年収が借り入れする住宅ローンの借入額に見合っているのか審査します。
つまり、事前審査は数字の計算を主とした審査ということです。
 
また、年収に見合った住宅ローンの借り入れをするのか以外にも、住宅ローン借入希望者に金融事故などを起こしたことがないか調査します。
 
金融事故とは、カードローンなどを滞納したり、支払いが遅延したりしてしまったことをいいます。
金融事故のほかにも、債務整理を行ったことがあるのか、自己破産をしたことがあるのかなども調べられます。
 
金融機関によりますが、事前審査は最短で即日、基本的には3～4営業日で審査結果がでます。
 

住宅ローン本審査（本申込）

 
本審査は、不動産売買契約を締結した後に行う住宅ローンの審査です。
 
本審査では、事前審査の審査内容に加えて、住宅ローンの借り入れをする人の健康状態や勤務先の規模など幅広い内容を調査して審査をします。
 
また、本審査では銀行などの金融機関だけではなく、保証会社の審査も行われるため審査結果が出るのに時間がかかります。
 
なお、保証会社とは住宅ローン契約者が住宅ローンを滞納してしまったとき、住宅ローン契約者に代わって金融機関にローンの残債を支払う会社のことです。
本審査はおおよそ2週間～3週間で審査結果が出ます。
 

住宅ローン審査の基準

 

 
住宅ローンでは、多くの項目が審査されます。
この審査される項目がどのようなものなのか紹介していきます。
 

完済年齢

 
各金融機関により住宅ローンの完済年齢が決められています。
昔は70歳の誕生日を迎えるまでを完済年齢にするという条件が多くありましたが、現在では、ほとんどの金融機関が80歳の誕生日を完済年齢としています。
 
もし50歳の人が35年返済を希望しても完済年齢が85歳になるため、住宅ローンの審査は通りません。
また、44歳の人が35年返済を希望した場合、完済年齢は80歳を下回るため借り入れの審査の土台には乗りますが、完済年齢に近いと住宅ローンの審査は厳しくなります。
 

健康状態

 
住宅ローンを借り入れる場合、万が一のことがあったときには住宅ローンの残額を保険で支払ってくれるという団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
しかし、住宅ローンを借り入れする時点で、すでに病気を患っている場合などは団体信用生命保険に加入することができません。
 
団体信用生命保険に加入していないと、本人が死亡したり高度障害になったりしたときに住宅ローンが返済されなくなり、金融機関としては困った状態になります。
そのため、団体信用生命保険に加入できない健康状態の人は住宅ローンの審査に通過しません。
 
ただし、元から団体信用生命保険に加入することを条件としていない住宅ローンの場合、健康状態に不安があっても審査に通過することがあります。
 
なお、健康状態が悪いというのは、糖尿病やうつ病、がん、心筋梗塞、脳卒中などを患い、住宅ローン申し込みから過去3年以内に治療を受けている場合などを指します。
この条件に該当してしまうと団体信用生命保険に加入できなくなる可能性が高まります。
 

住宅ローン借入時の年齢

 
年齢は完済年齢だけではなく、住宅ローン申込時の年齢も審査に影響します。
 
借入時の年齢が20代半ばだと、今後も長く働くことが見込まれ安定的に住宅ローンを返済していける人であると見なされます。
 
しかし、借入時の年齢が40代半ばだと住宅ローン返済中に定年を迎える可能性があるなど、安定的に住宅ローンを返済していくことができない可能性があると見なされてしまいます。
 

不動産の価値

 
住宅ローン契約者が住宅ローンを返済することができなくなると、金融機関は担保にした不動産を競売などで売却し住宅ローンの未返済額を回収します。
 
しかし、不動産に一定の価値がなければ競売などをしても住宅ローンの未返済額が回収できないことになります。
 
そのため、不動産の価値が低く住宅ローンの未返済額を回収できないような不動産を購入するときには、住宅ローンの審査が通りづらくなります。
 
例えば、再建築不可の土地や違法建築物は、不動産の価値が付きづらく住宅ローンが通らない可能性が高い不動産です。
 

住宅ローン申込者の収入の安定性

 
住宅ローン申込者の年収が高ければ高いほど住宅ローンの審査に通りやすくなりますが、年収が高くても不安定な場合は審査に通らないこともあります。
 
金融機関は安定して住宅ローンを返済していくことができるのかを重視するため、インセンティブの比率が高く、基本給が低い場合などは審査に通りづらくなります。
 
同じ理由で、職種を審査されることもあります。
飲食業など離職率が高い職種は、離職による年収の不安定化を招きやすく、場合によってはマイナス評価をされることがあります。
 
また、会社規模も審査で見られることがあり、会社規模が大きいと収入が安定すると判断されて住宅ローンの審査のプラス評価になります。
 

他に借り入れがあるか

 

 
カードローンやカーローンなどすでに借り入れを起こしている場合は、住宅ローンの審査が厳しくなります。
他の借り入れがあることで、住宅ローンの滞納や返済不能になる可能性が高まるためです。
 
住宅ローンの審査は月々の返済額を重視するため、月々の支払いが大きいその他の借り入れがある場合は、審査がかなり厳しくみられます。
 
また、返済しなければならない奨学金や携帯電話の割賦払いも借り入れと見なされるため、住宅ローンの審査に通過しなかった場合は、これらが原因の可能性もあります。
 

住宅ローンの仮審査でチェックされる項目

 
住宅ローンの仮審査でチェックされる項目は、主に数字の面です。
年収に対して適切な住宅ローン借入額なのか、住宅ローン以外の他の借り入れをすでにしていてもあわせて住宅ローンを返済していくことができるのか、完済年齢を超えない返済期間を希望しているのかなどが該当します。
 
住宅ローンが安定的に返済できる額は、おおよそ次の計算式で算出することができます。
①年間のローン返済額 ÷ ②収入(額面) × 100
 
この計算式の計算結果が20～25％に収まる場合は、住宅ローンの審査に通りやすいと言われています。
 
他の借り入れがある場合は、年間のローン返済額に他の借り入れの年間返済額を足します。
 
それでは、先ほどの計算式でシミュレーションを行ってみましょう。
【計算例】
①住宅ローンの年間返済額100万円、②年収（額面）600万円、③その他ローン年間返済額50万円
 
（①100万円 ＋ ③50万円）÷ ②600万円 × 100 ＝ 25%
 
この場合は、住宅ローンが借りやすいとされている状態に当てはまります。
（ただし、他に借り入れしているローンがあるため、その部分についてはマイナス評価）
 
また、住宅ローン借入者が金融事故を起こしたことや債務整理などをしたことがないかという情報も調査されます。
 
この情報は個人信用情報といい、CICやJICCなどの個人信用情報機関が保有している情報です。
CICやJICCは貸金業法などの法律により各人が起こした金融事故などの情報を保存し、ローン審査の円滑化のために個人信用情報を記録しています。
 
なお、個人信用情報はCICやJICCに直接出向いたり、郵送などで知ることができます。
もし自分の個人信用情報が気になる人は、個人信用情報機関に問い合わせをしてもよいでしょう。
 

住宅ローンの本審査でチェックされる項目

 

 
住宅ローンの本審査では、事前審査内容の再確認、保証会社の審査、事前審査で行われなかった審査を行います。
この項目をそれぞれ解説していきます。
 

事前審査内容の再確認

 
事前審査の結果が出てから本審査を行うまでには、少し期間が空いてしまいます。
そのため、事前審査のときの住宅ローン借入希望者の状況と本審査をするときの状況に変化はないか調査します。
 
事前審査の申込内容と本審査の申込内容が異なる場合は、審査をやり直し否決になることがあります。
 

保証会社の審査

 
住宅ローンの本審査では、金融機関だけではなく保証会社の審査も行われます。
 
正確に言えば、保証会社のローン審査のほうが主で、金融機関の審査のほうが副になります。
住宅ローンの滞納を補償する保証会社のほうが審査内容が幅広く、金融機関は住宅ローンの貸し出し条件に合っているかだけを審査します。
 

事前審査で行われなかった審査

 
前述のように住宅ローンの審査は保証会社が主に行います。
そのため、事前審査では審査されなかった項目まで審査されます。
 
例えば、住宅ローン借入希望者の健康状態や勤務先の会社規模など広い範囲で調査されます。
そのため、事前調査は住宅ローン審査に通過したが、本審査で住宅ローン審査に通過しなかったという人も出てきてしまいます。
 

住宅ローン審査に通過するための対策法

 

 
住宅ローン審査に通過するためには、いくつかのポイントがあります。
住宅ローンの審査が心配な人は、このポイントを確認し対策してから住宅ローン審査に臨むようにしてみてください。
 

カードローンなど借り入れがある場合は事前に返済する

 
住宅ローンの審査では、他に借り入れがないかを調査されます。
住宅ローン審査時に借り入れがあると一般的には審査が厳しくなり、借りられても借入希望金額が減額されることもあります。
 
そのため、カードローンやカーローンなど他に借り入れがある場合は、住宅ローン審査を受ける前に全額返済できるようであれば、全額返済しておくことをおすすめします。
 

勤続年数が短い場合には申し込みのタイミングを図る

 
働いている会社での勤続年数が短い場合、住宅ローン審査で落ちるケースがあります。
金融機関によりますが、勤続年数は1～3年以上あると審査に影響しにくくなると言われています。
 
そのため、転職してまだ半年しか経過していないなどの場合は、あと半年ほど待ってから住宅ローンの審査に入ると審査に通過する可能性が高まります。
 

返済計画の見直し

 
住宅ローンの審査では年収に見合った返済額の借り入れなのかを重要視します。
 
つまり、住宅ローンの借り入れ金額が下がれば下がるほど、審査に通過しやすくなるということです。
住宅ローンの借り入れ金額を減らすには、ライフプランを見直し貯蓄しておく、親などから住宅購入を支援してもらうなどが考えられます。
 
また、住宅ローンの返済期間を延ばせば延ばすほど返済月額が減るため、長期間での借り入れを選択すると住宅ローンの審査に通りやすくなります。
 

まとめ

 

 
住宅ローンの審査には多くの基準があり、それぞれの基準をクリアしているのかを調査します。
住宅ローン審査の基準としては、完済年齢、年収、健康状態、勤続年数、他の借り入れがあるかどうかなどが見られます。
 
特に住宅ローンが安定的に返済できるか、現在の年収が借り入れする住宅ローン金額に見合っているのかが重要視されます。
 
住宅ローンを安定的に返済できるかどうかの基準は簡単に計算することができるため、あらかじめ計算をして審査に通りやすい住宅ローン借入金額なのかを知っておくのも良いでしょう。