東京の注文住宅の相場はいくら？エリア別の相場も徹底分析

ウッドショックやアイアンショックが起きたため、注文住宅の建築費が全国的に上がってきています。土地付き注文住宅所要資金の全国平均は2013年度以降2020年度まで8年連続で上昇、注文住宅所要資金の全国平均は2014年度以降8年連続で上昇しています。

そのような中、東京の注文住宅の建築費はどのように推移しているのでしょうか、また地域ごとの注文住宅の建築費用はどのようになっているのでしょうか。

本記事では、東京の注文住宅の建築費用を中心に、他の地域の建築費などの推移や建築費用を借りることができるおおよその年収、建築費を抑える方法などを紹介します。

東京の注文住宅の相場

最初に東京の土地付注文住宅の相場を紹介します。東京の土地付注文住宅の所要資金は、2013年度から2020年度まで8年連続で上昇していましたが、2021年度は土地取得費が3.9％下がって5,133万円でした。

それでもなお東京は全国平均よりも約680万円高く、全国的に見ても飛びぬけている印象を受けます。これは土地の価格が影響をしており、東京の土地の価格が他の地域より高いため、土地と注文住宅の合計所要資金が上がっています。

2020年度土地付注文住宅の所要資金

全国平均	4,456万円
首都圏	5,133万円
近畿圏	4,659万円
東海圏	4,379万円
その他地域	3,980万円

引用：住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」より作成

東京の土地代の相場

東京都内の土地代の相場は、23区内でも金額差が大きく、郊外になるとより金額差が出てきます。
東京都内の主な地域の平均土地相場を2021年の公示価格から算出し、表にまとめました。

東京の主な土地㎡単価平均

千代田区	約279.1万円/㎡
港区	約214.9万円/㎡
渋谷区	約138.6万円/㎡
中央区	約138.6万円/㎡
文京区	約105.7万円/㎡
新宿区	約85.1万円/㎡
杉並区	約57.1万円/㎡
足立区	約33.2万円/㎡
武蔵野市	約59.3万円/㎡
調布市	約35.6万円/㎡
立川市	約26.1万円/㎡
八王子市	約11.7万円/㎡

 
東京都内で一番価格が高いのは千代田区で㎡単価約279.1万円（坪単価約921万円）、東京都内で一番低かった区・市は八王子市で㎡坪単価約11.7万円（坪単価約39万円）でした。東京の土地の価格について、東京都が公表している2022年東京都基準地価格によると、住宅地の平均価格が23区全域で62万600円/㎡、東京都全域で38万9,100円/㎡でした。

これはあくまで単価の話であり、総額平均ではありません。都心部から離れていくと単価は安くなりますが、購入する土地面積は大きくなる傾向があり、土地の総額として安くなるということではありません。

東京の注文住宅の建築費の相場

土地付注文住宅の所要資金は前述したとおりですが、次は注文住宅だけの所要資金を紹介します。

東京の注文住宅の所要資金は全国平均と同じく、2014年度以降8年連続で上昇しています。しかし、注文住宅の所要資金は他の地域と比べて、特に東京が突出して高いというわけではありません。

なお、建築費用が上昇する背景には、ウッドショックとアイアンショックが影響しています。両者とも木材と鉄材の価格が高騰していることを、以前起きたオイルショックになぞらえてこのように呼びます。

価格高騰している理由は複雑で、アメリカの住宅事情の活性化、アメリカの林業者のストライキ、コロナによる宅配の活性化で引き起こされる輸送コンテナ不足などさまざま理由が重なって起きています。価格が落ち着く見込みがないため、今後も価格が上昇していくのではないか、と言われています。

2021年度注文住宅の所要資金

全国平均	3,572万円
首都圏	3,899万円
近畿圏	3,778万円
東海圏	3,650万円
その他地域	3,372万円

引用：住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」より作成

東京で平均的な広さの注文住宅を建てるときの相場

東京で注文住宅を建築する費用はどのくらいなのか計算するには、東京で建築されている注文住宅の平均面積と、東京で購入される一般的な土地面積を知る必要があります。ここからは東京の注文住宅の平均面積と土地面積、東京で注文住宅を建築する場合の平均建築費用を紹介していきます。

東京の平均延床面積と土地の相場

国土交通省の「令和4年度住宅関連経済データ」によると、東京の注文住宅平均延床面積は、約65.90㎡とされています。

65.90㎡の2階建て注文住宅を建築すると仮定し、一般的な土地に建物を建築するときに、どのくらいの大きさの土地面積が必要なのか見ていきましょう。

今回は一般的な土地として「第一種住居地域」を基に計算をしてみます。第一種住居地域は、建ぺい率60%、容積率200%に設定されることが多いため、この数値で算出します。

【例】

2階建て注文住宅、①延床面積：65.90㎡を②1階部分：32.95㎡、2階部分：32.95㎡に分け建築
③建ぺい率：60%、④容積率：200%（その他の建築に必要な要件は割愛）

②32.95㎡ ÷ ③60% ＝ ⑤約55㎡

つまり、この場合は土地面積が55㎡以上ないと、1階部分32.95㎡は建築できないことになります。

また、容積率に収まっているかも見ていきましょう。

⑤55㎡ × ④200% = ⑥110㎡

つまり、この土地には延床面積110㎡までなら建築できることになります。
そのため、①69.50㎡＜ ⑥110㎡のため延床面積はクリアしています。

東京の注文住宅を建てるための平均コスト

東京の建物の平均延床面積は69.50㎡、その延床面積を建築できる土地面積が55㎡でした。ここからは、この基準を利用して、東京の注文住宅を建てるための平均コストを計算していきます。

前述のとおり、住宅地の平均価格は、23区全域で62万600円/㎡、東京都全域で38万9,100円/㎡でした。

土地の価格を23区内と東京都内の金額をそれぞれ計算します。

①23区内の住宅地平均金額：62万600円/㎡
②東京都全域の住宅地平均金額：38万9,100円/㎡③土地面積：55㎡

東京23区
①62万600円円/㎡ × ③55㎡ ＝ 約3,413万円
東京都全体
38万9,100円/㎡ × ③55㎡ = 約2,410万円

そして、東京都内の注文住宅所要資金の平均を土地金額に足します。

①東京23区内の平均住宅地価格：約3,413万円
②東京都全体の平均住宅地価格：約2,410万円
③東京都の注文住宅所要資金：3,899万円

東京23区
①約3,413万円 ＋ ③3,899万円 ＝ 約7,312万円

東京都全体
②約2,410万円 ＋ ③3,899万円 = 約6,309万円

東京23区内で土地付注文住宅を建築する場合は約7,312万円が必要、東京都全体で土地付注文住宅を建築する場合は約6,309万円が必要だということがわかりました。

住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」では東京都全体の土地付注文住宅を建築する場合は約5,133万円必要という結果でしたので、計算上の約6,309万円と近い金額となっています。また、23区内の土地付注文住宅の金額は飛びぬけて高いこともわかります。

東京で注文住宅を建てるための年収の目安

東京23区内の土地付注文住宅の金額は約7,312万円、東京全体の土地付注文住宅の金額は約6,309万円と計算することができました。この金額を購入すると考えた場合、いくらくらいの年収があれば、住宅ローンを物件金額の全額分借りられるのでしょうか。

ここからは、先程計算した土地付注文住宅の金額全額を、住宅ローンで借りるのに必要な年収を計算していきます。

なお、計算の条件は、次のとおりとします。

・借入期間は35年
・ローンの年間返済額は年収の25%くらいに抑える
・住宅ローン審査金利は3%前後が多いため金利は3%で計算

23区内なら年収1,350万円以上

東京23区内の土地付注文住宅の金額約7,312万円を全額借りようとする場合は、年収が約1,350万円必要となります。このときの返済額はおおよそ28万円です。

これはあくまで審査用金利で計算しているため、金利1%で借り入れをする場合は、月々返済約21万円、ボーナス時支払い約21万円になります。

東京都全体なら年収約1,155万円以上

東京23区内の土地付注文住宅の金額約6,309万円を全額借りようとする場合は、年収が約1,155万円必要となります。このときの返済額はおおよそ24万円です。

こちらも審査用金利で計算しているため、金利1%で借り入れをする場合は、月々返済約18万円、ボーナス時支払い約18万円になります。

目安以下の年収でも注文住宅を建てることは可能

前述した目安年収は、計算条件に「年収の25%以内の年間返済金額」という条件を入れましたが、この要件があると必要な年収が上がってしまいます。

月々返済を年収の25%に抑えるよう計算をしているため、月々返済の支払いがもっとできるという人の場合は、住宅ローンを借りる年収がもう少し低くても借り入れすることは可能です。

例えば、「年収の25%以内の年間返済金額」条件をなくすことにより、東京23区内で土地付注文住宅を購入する場合の必要目安年収は約1,155万円、東京都全体で土地付注文住宅を購入する場合の必要目安年収は約900万円くらいまで下がります。

ただし、審査する金融機関や、審査される人の状況により借り入れ可能年収が変動したりするため、金融機関などへの相談をするようにしましょう。

注文住宅を建てるための総費用

注文住宅を建築するとき必要な費用は大きく分けて3種類に分けることができます。

建物そのものを建てるのに必要な本体工事費用、庭や門、地盤工事など建物以外の工事に必要な付帯工事費用、その他建築にかかわる諸費用の3種類です。本体工事費用と付帯工事費用を合わせて建築工事費用と呼びます。

また、土地を購入しなければならないときは、土地購入費用や土地購入にかかわる諸経費を払う必要があります。

東京で安く注文住宅を建てるために

東京都内で注文住宅を建築する場合は費用が高額になるため、費用を抑える方法を知っておくことが大切です。注文住宅の費用を抑える方法はいくつかあるため、その方法などを紹介していきます。

東京23区外に注文住宅を建てる

東京23区内の土地付注文住宅の金額は約7,312万円、東京全体の土地付注文住宅の金額は約6,309万円と計算しましたが、23区内と東京全体の金額は1,003万円もの開きがあります。

そのため、23区内にどうしても注文住宅を建築したいという理由がなければ、東京都心部へのアクセスが良い、23区近郊で土地を購入すると良いでしょう。

複数社から相見積もりを行う

ハウスメーカーや工務店で注文住宅を建築する場合には、必ず相見積もりを取得します。各社の見積もりは記載内容が違っていたり、項目の一部が異常に高かったりします。各社の見積もりを比較して、その差を洗い出すことでハウスメーカーや工務店の建築費用を抑える折衝をします。

また、ハウスメーカー・工務店は競争が激しく、他社で見積もりを取るという言葉を伝えただけで建築費用の大幅値下げを行ってくれるときがあります。建築価格については、何とか下がらないのか、という話をきちんと伝えておくことが大切です。

東京の注文住宅の特徴

東京の土地代の相場や、注文住宅の建築費の相場を見てきたとおり、東京で注文住宅を建築する場合は費用が高額になることがわかりました。

ここからは東京の注文住宅の特徴を、建築費、土地代、駐車場代の3つに分けて紹介します。

建築費が高い

東京の注文住宅の建築費の相場でも解説しましたが、注文住宅の所要資金は他の地域と比べて、東京が突出して高いわけではありません。全国平均の3,572万円に対して東京は3,899万円です。

ウッドショックやアイアンショックの影響から建築費が高くなっており、今後も価格が上昇するのでは、と言われています。

土地代が高い

東京の注文住宅は、全国的に見ても東京の土地代が高いため、トータルコストも跳ね上がります。前述したとおり土地付注文住宅は、首都圏のほうが全国よりも約700万円ほど高いです。つまり、東京で注文住宅を建てる場合は、土地代が購入費用に大きく影響しています。

土地代の相場で紹介した、一番価格が高い千代田区と一番価格の低い八王子市を比較した場合、その差は㎡単価約267.4万円です。さらに、東京に隣接する埼玉県の㎡単価は約14.93万円であり、東京の土地代がいかに高いかがわかるでしょう。

駐車場代が高い

東京は場所によって異なりますが、土地代が高額なため、駐車場代も高いのが一般的です。東京とひとまとめにいっても千代田区や港区などの23区内と、八王子市などの23区外では駐車場代の相場も異なります。

月極駐車場で考えた場合、千代田区は4〜5万円、23区外の八王子市は1〜2万円が相場です。他県の月極駐車場は、都市部を除けば1万円以下で借りられるケースが多いため、東京の駐車場代は高いといえます。

広い土地は少ない

東京で注文住宅を建てる場合、駐車場や庭を設けることを考えると、広い土地が必要になります。しかし、東京では1つの住宅あたりの敷地面積が平均的に見ても非常に狭く、全国平均と比べると半分以下ともいわれているそうです。

そのため、中心部に行くほど3階建ての家をよく見かけます。しかし、狭い土地に3階建ての住宅を建築するには、高い技術が必要です。また、頑丈な建築資材を用いるため、購入費用は高くなります。

コストを抑えるには？

東京で注文住宅を建築する場合は、高額なコストがかかります。
しかし、できるだけコストを抑える方法もあるため、2つのポイントを紹介します。

東京23区外に家を建てる

東京で注文住宅を建てるなら、23区外がおすすめです。23区内の土地付注文住宅は7,312万円、東京全体だと6,309万円であり、区内外で1,003万円もの差があることを前述しました。

費用や敷地面積が気になるけれど、職場へのアクセスを考慮して東京都内で暮らしたいという人は少なくありません。そのような人は、23区外に建築することをおすすめします。

周辺エリアを検討する

東京にこだわりがなければ、千葉県や埼玉県などの周辺エリアに注文住宅を建築するのもおすすめです。土地代や建築コストを抑えられるだけでなく、駐車場や庭などゆったりと過ごせるスペースも確保できます。

周辺エリアで建築する場合は、住環境や職場へのアクセスなどを考慮して最適な場所を選びましょう。

東京の注文住宅の相場 まとめ

全国の土地付注文住宅建築所要資金は年々上がっており、東京の所要資金も全国と同じく上昇しています。そして、2021年東京の注文住宅所要資金は約5,133万円でした。約5,133万円というのは、全国平均よりも約680万円高い金額です。

この金額を住宅ローンで全額払うには、年収が900万円～1,155万円ほど必要になります。建築費用が下がれば住宅ローンの借り入れができる年収も下がるため、年収が少し足りない、月々返済を少し下げたいという人は、注文住宅の建築費用を抑えなければなりません。

建築費用を抑える方法はいくつかあるため、不動産の専門家に相談をしながら進めていくのが良いでしょう。

東京の注文住宅の相談には「住まいの無料相談」を利用しよう

東京で注文住宅を建築するには、多くの資金が必要になります。資金を多く用意するのは、難しいため注文住宅の費用を下げたり、生活費の見直したりするほうが効率が良いと言えます。

注文住宅の費用を下げたり、生活費の見直しをしたりする場合は「住まいの無料相談」を利用することがおすすめです。

「住まいの無料相談」では、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーが多数在籍しており、宅地建物取引士が建築費用の減額アドバイスをくれたり、ファイナンシャルプランナーが生活費の見直しをしてくれたりするため、東京で注文住宅を建築したい人の悩みを1カ所で解決することができます。

「住まいの無料相談」で予算の計画や見直しを総合的に行い、適切な住宅ローン金額を借り入れ、ゆとりある新居での生活をしていくようにしていきましょう。
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