住宅ローンの相談ならファイナンシャルプランナーへ

住宅ローンはさまざまなタイプの金融機関があり、金利も審査条件もバラバラです。
すべてを把握しようとすると膨大な時間と労力がかかります。
物件や展示場を見に行って、そこの営業スタッフに勧められるままローンを組んだという人も少なくありません。
 
しかし、ローンを支払っていくのは自分自身です。不動産会社の営業スタッフは不動産のプロではあってもローンやファイナンシャルプランのプロではありません。
住宅ローンについて、中立的に専門的なアドバイスができるのはファイナンシャルプランナーです。
 

ファイナンシャルプランナーのタイプについて

 

 
ファイナンシャルプランナーは、財政の提案者、企画者といった意味になりますが、実際的には家計や各種保険の診断、財形、貯蓄計画や資産運用、住宅購入と住宅ローン、不動産の運用などについて相談に乗りアドバイスすることが多い、マネーのプロフェッショナルです。
 
大きく分けて、金融機関や不動産会社などの企業に属する企業タイプと、特定の企業に属さないフリータイプがあります。
それぞれのタイプによって、メリットやデメリット、傾向には多少の差はありますが、おおむね共通するところを以下にまとめてみましょう。
 

ファイナンシャルプランナーに相談するメリット

 

 
ファイナンシャルプランナーは前述したとおりお金のプロです。
住宅ローンに関しても十分な知識と情報を持っていますので、個別の顧客ニーズに対応したアドバイスを受けることができます。
 

・メリット1　複雑な住宅ローンを調べる手間がない

住宅ローンはじつに様々なタイプがあります。たとえば表面上の貸し出し金利が安くても、変動なのか固定なのか、手数料などの初期コストが高いか安いか、など。非常に複雑ですべてを理解するには膨大な時間と労力がかかります。
 
そのなかで、自分に合っているか、そもそも借り入れができそうなのか、など、具体的に選択しようとするとさらに多くの手間がかかってきます。
不動産会社のスタッフは、その顧客が借りられそうな金融機関を勧めてくる傾向がありますが、それが必ずしも自分に合った、お得なローンであるとは限りません。
ファイナンシャルプランナーは特定の金融機関に限らず全体的な知識と情報を持ち、個人差はありますが様々なパターンの家庭に対してアドバイスしてきた実績がありますので、相談者の内容を把握できればその時点でニーズに合った住宅ローンのタイプを紹介できる可能性があります。
 
特に企業に属しているタイプのファイナンシャルプランナーの場合、関連する金融機関の住宅ローンであればかなり詳しい情報と知識をもっているケースがほとんどです。場合によってはそのままスムーズにローンの審査・手続きまで進められることも可能です。
 

・メリット2　中立的な立場でアドバイスしてもらえる

ファイナンシャルプランナーは特定の物件や会社を勧める必要がありません。ですから限りなく中立的な立場で考え、親身になって相談に応じてくれます。相談者は住宅ローンに関しては素人ですから、勧められた商品が本当に公平に中立的に見て良いものかどうかは判断が難しいものです。
 
そこでファイナンシャルプランナーが幅広く希望に合った住宅ローンを選定し、アドバイスしてくれます。もちろん、特定の商品を強く勧められたり断定的な言い方をすることはありません。
特に独立系のフリータイプのファイナンシャルプランナーは中立性が高く、広い視野で幅広いアドバイスが期待できます。
 

ファイナンシャルプランナーに相談するデメリット

 

 
ファイナンシャルプランナーに相談するデメリットがないわけではありません。企業に属するタイプのファイナンシャルプランナーは無料相談が多い一方、フリータイプでは有料相談になるケースもあります。
 

・デメリット1　購入意欲をそがれることがある

ファイナンシャルプランナーの人が、著書や雑誌の記事などで、住宅購入やローンの借り入れに対して「だまされるな」とか「落とし穴」「破産するぞ」「ほんとうに大丈夫か」といった不安をあおるフレーズを使っているのをよく目にします。
 
すでに相談者に目的の住宅がある場合、「頭金をもっと貯めてからにしたほうがいいのでは」「将来にわたって無理なく安全に返済できる確実性はあるか」など、せっかく気に入った家が見つかったのにテンションが下がることがあります。
 
もちろん、ファイナンシャルプランナーとしては客観的に、中立的に見て「正しい」アドバイスをしていることもあります。ただ、相談者にとって「正しすぎる」アドバイスによって購入チャンスを逃す結果になりかねません。
 

・デメリット2　アドバイスには個人差がある

いうまでもなくファイナンシャルプランナーも人間です。その人のキャリアもパーソナリティーもバラバラです。
 
たとえば、「金利が低い今のうちに買ってローンを組んだほうがいい」「いや、もっと頭金を貯めて堅実に考えるべきだ」「変動金利のほうがいい」「いや、変動金利はリスクが高い。固定金利のほうが安心」など、考え方は一律ではありません。
 
同じ相談者に対して、ファイナンシャルプランナーによってはまったく異なったアドバイスが出ることもないとはいえません。
 

住宅ローンはどこで借りられるのか

 

 
住宅ローンは金融機関で借り入れできます。
主な借入先は3タイプあります。
 
・民間の銀行住宅ローン
・フラット35
・その他、財形住宅ローンや勤務先共済ローンなど
 
各タイプの特徴をごく簡単にまとめてみました。ただ、それぞれに融資のための条件は細かく設定されており、ここにすべてを記述することはできません。主な項目に限って解説しています。
 

・金利タイプも様々な民間の銀行住宅ローン

大手の銀行、いわゆるメガバンクから地方銀行、信用金庫まで、ほとんどの金融機関が住宅ローンを扱っています。最近は金利も手数料も安いネット銀行も人気があります。金利変動型・期間選択型の固定金利を採用しているところが多く、大手系やネット系は全期間固定金利も選択できます。
 
それぞれの銀行によって金利は異なります。額面上の金利が安く表示されていても、優遇金利が少なかったり、手数料などの初期コストがそのぶん高く設定されていたり、一概に判断できません。このような複雑でわかりづらい状態を労力なく解消するにはプロのアドバイスが必要です。
 
ローン審査も各銀行によって傾向がわかれます。ただ全体的には安定的な収入によって返済が可能かどうかを判断しますので、公務員や大企業のサラリーマンといった属性の人が比較的借りやすいといえます。
 

・固定金利のフラット35

旧の住宅金融公庫が母体で、全期間固定金利型です。ただし窓口は民間の銀行になっていて、窓口によって金利などの条件は異なります。民間銀行ローンとの違いの大きなところは全期間固定金利であることです。また初期コストで言えば保証料がかかりません。保証料は保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用ですが、民間銀行ローンでは30年以上の返済期間だと100万円当たり約2万はかかりますので、3,000万円借りると60万円ほどになります。さらに、団体信用生命保険（返済途中で死亡したり重度障害などにより返済困難になったときのための保険）への加入が任意になっています。過去の病歴などによって民間銀行ローンで加入できず借り入れできないケースでは助かります。
 
保険料は、たとえば30年で3,000万借りたとしておおよそ170万円くらいですから安くありません。もちろんこの保険は心配なので加入する人が多いですし、「自信があるなら加入しなくてもいい」とアドバイスするファイナンシャルプランナーはまずいないでしょう。ただ、厚生労働省のデータによると99%以上の人は65歳以上生きるようです。50代で亡くなるとしても、その時点でのローン残高はずいぶん減っていることも考えられます。普通は生命保険にも入っているでしょう。言い換えれば1%未満の可能性に対して保険料を支払っているわけですが、払いたくないという人には良いかもしれません。強制加入の民間銀行ローンでは金利に上乗せされています。
 
ローン審査については民間銀行のような属性より、書類上の収入だけで業務的に判定されます。ですから自営業者や勤務年数が短い人でも借りやすいのが特徴です。
また、フラット35で融資を受けるためには優良な住宅である「適合証明」が必要です。
 

・その他、財形住宅ローンや勤務先共済ローンなど

財形住宅ローンは財形貯蓄をしている人向けです。他に勤務先の提携ローンや自治体によっては利子補給を行っています。公務員や教職員、電力会社の社員などは共済ローンを使えることがあり、金利や初期コストなどの条件が優遇されることがあります。
 
共済を含む勤務先で利用できるローンは、社員なら優遇される条件があったりしますので、場合によっては不動産会社の提携ローンなどより有利になるケースもあります。この場合はファイナンシャルプランナーにはわかりませんので、事前に調べておきましょう。
 

金利タイプの解説

 

 
金融機関の住宅ローンには主に2つのタイプがあります。
 
1.変動金利
2.固定金利(期間選択型と全期間固定型)
 

・変動金利のメリット・デメリット

メリットは、「金利が低い」こと、「いつでも固定への変更が可能」であることです。つまり、金利が上がってきたらただちに固定に切り替えればいい、と不動産会社の営業スタッフも説明することがあります。ただし、金利は固定金利のほうが先に上がるので、手遅れになりがちです。銀行間の貸出金利である短期プライムレートをこまめにチェックしているというくらいの人なら向いているといえます。
 
デメリットは、「金利変動のリスク」があることです。よく「金利が上がっても5年は変わらない」とか「1.25倍以上は上がらない」ので心配いらないという人もいます。たしかに間違ってはいませんが、元金の返済が減るだけで実際に上がった利息分は払うことになります。
 

・固定金利のメリット・デメリット

メリットは、返済期間中の「支払額が固定され安定する」ことです。金利上昇のリスクがなく、心配する必要がありません。3年固定、5年固定など短期の固定を繰り返し、その都度低い金利を選べるメリットがあります。
 
デメリットは、変動金利より「金利が高い」こと、固定期間中は「変動金利への切り替えができない」ことです。固定期間が長いほど、低金利になったときに損をするリスクが高くなります。
 

【2022年】住宅ローンについて気になるQ＆A

 

 

繰り上げ返済はしたほうがいい？

タイミングによって、したほうがよいでしょう。繰り上げ返済には返済期間を短縮するタイプと返済金額を減らすタイプとがありますが、特に前者の返済期間を短縮するタイプなら支払う予定の利息を軽減することができます。
ただ、ローン控除を受けている期間は注意が必要です。減税で戻る金額と削減できる利息とを比較して、場合によってはローン控除終了後まで待つ選択もありえます。
 

ネット銀行はお得とききましたが

ネット銀行は金利や各種手数料などで有利になるケースが多いため、お得であるといえます。ただし、比較的審査が厳しいこと、審査に時間がかかること、不動産会社を通せないことが多く自力で申請すること、などデメリットもあります。
 

住宅ローンで迷ったら「住まいの無料相談」へ！

 

 
住宅ローンをはじめ住宅や不動産関係のお金や税金で困っている人向けに無料相談を受け付けています。
知識や経験、具体的な内容がなくても、無料で0から相談に乗ります。
 
住宅ローンだけでなく、各種減税措置、資金計画、さらに将来のライフプランに至るまで、不動産やそれにまつわるお金を中心とした悩みがあるのなら、ぜひご利用ください。
不動産実務に特化したFP（ファイナンシャルプランナー）が実務的に相談に乗っています。
不動産のプロであるアドバイザー、宅建主任者などが真摯にあなたの相談に向き合います。
 
もちろん、気軽な相談から専門的なことまで対応します。
相談は無料、問い合わせはWebからできます。
 
ぜひ、お気軽にご相談ください。