住宅購入の贈与はどうなるの？住宅取得等資金贈与の特例を徹底解説

住宅を購入するとき、親からの生前贈与を受ける人もいるでしょう。
住宅購入が目的の贈与は、「住宅取得等資金贈与の特例」という一定金額の贈与税を非課税にできる制度があります。
 
節税につながる人気制度ですが、必ずしもお得になるという訳ではありません。
知らずに利用すると、トラブルになる可能性もあるので、内容を理解したうえで検討しましょう。
 
この記事では、「贈与税の概要」や「住宅取得等資金贈与の特例」を具体的に解説。さらに、利用時の注意点も紹介していきます。
人によっては大きな節税につながる内容なので、ぜひ活用してください。
 

贈与税とは財産を受け取る際にかかる税金

 

 
贈与税とは、「個人から現金や不動産などの財産」を受け取った際にかかる税金です。
金額次第で税率が異なり、確定申告により税額が確定します。
 
「住宅取得等資金贈与の特例」を解説する前に、基本的な贈与税の課税方法を2つ紹介します。
 

暦年課税

 
暦年課税とは、1月1日〜12月31日までの1年間に受けとった財産の、「合計額から基礎控除額110万円を引いた金額」に課税される仕組みです。
 
つまり、「110万円以内であれば、毎年税金を支払うことなく贈与を受けられる」ということです。
110万円以上の贈与を受けた際は、10〜55％の累進課税により税金を徴収されます。
 
暦年課税は、節税しつつ贈与ができる人気の制度ですが、2022年の税制改正で廃止の議論がされていました。
 
現状では引き続き利用できていますが、今後も廃止や見直しの可能性がある制度です。
 

相続時精算課税

 
相続時精算課税は、受け取った財産の2,500万円が、「相続時まで」非課税になる制度です。
贈与を受けた年の1月1日時点で60歳以上の父母、または祖父母でなければいけません。
また、贈与額2,500万円を超える部分には、一律20％の税金がかかるので注意が必要です。
 
一番のポイントは、「贈与時に非課税でも、相続時に当時の価値で全額課税される」ところです。
 
さらに、相続時精算課税制度を選択すると、「暦年課税には戻れない」ため、慎重に検討しなければいけません。
 

住宅取得等資金贈与の特例とは？住宅購入が目的の贈与が非課税に

 

 
住宅取得等資金贈与の特例は、2021年12月31日で終了する予定でしたが、「2023年12月31日まで延長」され、内容が改正されています。
 
ここからは、改正後の制度内容を詳しく解説していきます。
 

住宅取得等資金贈与の特例の仕組み

 
住宅取得等資金贈与の特例は、住宅購入や増改築が目的であれば「最大1,000万円の贈与まで課税されない」という仕組みです。
 
さらに、基礎控除の110万円も併用できるため、最大1,110万円まで非課税で贈与を受けられます。
 
通常、1,000万円（基礎控除後）の贈与を受けると税率が40％、控除額は125万円なので、「275万円」もの税金が必要になります。
このように、住宅購入の大きな助けになる制度が、住宅取得等資金贈与の特例です。
 

住宅取得等資金贈与の特例の非課税金額

 
非課税金額は、「一般住宅」か「耐震・省エネ、またはバリアフリーの住宅家屋か」で異なります。
金額は以下のとおりです。
 

契約日	耐震・省エネ またはバリアフリーの住宅家屋	一般住宅
契約の締結時期は関係なし	1,000万円	500万円

 
新築を建築予定の人は、500万円の差額を加味したうえで、検討すると良いでしょう。
また、耐震・省エネ、バリアフリーの家屋は、住宅ローンや保険などでも有利な条件になる可能性があります。
 

耐震・省エネ、バリアフリーの住宅家屋の条件

 
具体的な条件は次のとおりです。
 
・断熱等性能の等級が4以上もしくは、一次エネルギー消費等級が4以上である
・耐震等級が2以上もしくは、免震建築物である
・高齢者等への配慮対策の等級（専有部分）が3以上である
 
以上の条件を満たし、必要書類を贈与税の申告時に提出し証明します。
 

住宅購入で住宅取得等資金贈与の特例が適用される条件

 
住宅取得等資金贈与の特例は、受贈者（贈与を受ける人）、住宅それぞれに条件が設定されています。
 
以下の条件に当てはまらない場合は適用されないので、慎重に確認してください。
 

受贈者の条件

 
1.贈与を受けたとき、贈与者の直系卑属（子・孫など）である
（配偶者の父母・祖父母の場合は養子縁組が必要）
2.贈与を受けた年の1月1日に「18歳以上」である
3.贈与を受けた年の「合計所得金額が2,000万円以下」である
（新築住宅の床面積が40平方メートル〜50平方メートル未満は1,000万円以下）
4.2009年〜2021年の間「住宅取得等資金の特例」の適用を受けたことがない
5.自分の配偶者や親族など、特別な関係のある人から「住宅用の家屋を取得していない」または「請負契約等により新築や増改築」をしていない
6.贈与を受けた翌年3月15日までに、全額を充て住宅用の家屋を新築等すること
（受贈者が住宅用の家屋を所有することが条件）
7.贈与時に、日本国内に住所があること
（受贈者が一時移住者、かつ贈与者が外国人贈与者または、非居住贈与者の場合を除く）
8.贈与を受けた翌年の3月15日までに、その家屋に居住する、または遅延なく居住することが確実であること
（遅くとも贈与の翌年12月31日までに居住していないときは、適用できない）
 

住宅の条件（省エネ住宅含む）

 
1.家屋の床面積が40平方メートル〜240平方メートル以下で、2分の1以上が受贈者の居住に利用されている
2.建築後、未使用の住宅、または昭和57年1月1日以後に建築されたもの
3.耐震等級2級以上、もしくは免震建築物
（条件2、3に該当しなくとも、耐震改修による適用条件クリアを証明した場合も可能）
 
以上のように、多くの条件はありますが、それほど難しい内容ではありません。
基本的な受贈者の条件を押さえ、建築、購入する物件が適用されるかに注意しましょう。
 

住宅取得等資金贈与の特例を利用するときの注意点

 

 
住宅取得等資金贈与の特例は、確かに魅力的な制度ですが、注意しないとトラブルや損をする可能性も潜んでいます。
ここでは、その具体的な注意点を解説していきます。
 
誤った選択をしないために重要な内容なので、ぜひ参考にしてください。
 

贈与税の申告は必須

 
住宅取得等資金贈与の特例を利用し、相続税が0円だったとしても、「確定申告は必ず必要」です。
 
一日でも遅れると一切適用されず、基礎控除の110万円のみしか利用できません。
さらに、無申告加算税や延滞税の支払いも発生します。
 
申告期限は、贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日です。
遅れると手遅れになるので、早めに必要書類や手続き方法を確認しておきましょう。
 

相続時精算課税制度も併用できる

 
記事冒頭で解説したとおり、相続時精算課税制度は、「合計2,500万円まで非課税」で相続が受けられる制度です。
 
住宅取得等資金贈与の特例と併用すれば、合計3,500万円まで非課税で住宅の購入が可能になります。
 
しかし、前述したとおり「2,500万円の非課税分」はすべて相続時の課税対象です。
さらに暦年課税に戻れず、毎年使える110万円の非課税枠を二度と利用できません。
 
「どうせ払うなら暦年課税のままでよい」と考えそうですが、相続税には「3,000万円＋600万円✕法定相続人の数」という基礎控除があります。
 
つまり、相続時精算課税制度を利用したとしても、2,500万円含め「相続額の合計が3,600万円以下」であれば相続税はかからない、ということです。
 
このように、人それぞれの条件により最適解が異なります。
 
・暦年課税の「基礎控除110万円」
・住宅取得等資金贈与の特例の「非課税枠1,000万円以上にかかる贈与税」
・相続時精算課税制度「利用後の相続税の額」
 
など、さまざまな要素を考慮しなければいけません。
 
これを正確に把握するには、被相続人になる人と財産について話し合う必要があります。
人によりハードルが高い場合もあるかもしれませんが、制度をうまく活用するために、相談してみると良いでしょう。
 

相続トラブルに注意

 
住宅購入が目的で贈与を受けていた場合、「特別受益」と見なされ、相続時に「特別受益の持戻し」をしなければいけません。
 
なぜなら、生前贈与を受けた分は「遺産の前渡し」になるからです。
つまり、「贈与額を差し引いた額しか相続できない」ということになります。
 
さらに生前贈与された額が、その他相続人の遺留分（法的に保証された相続額）を侵害している場合、遺留分の金額を支払わなければいけません。
支払えない場合は、「自宅を手放さなければいけないケース」もありえます。
 
このように、生前贈与は相続時のトラブルになる可能性があるので、仕組みの理解と対策が必要です。
 

共有名義にすると2,000万円まで非課税にできる

 
住宅取得等資金贈与の特例は、購入する自宅を共有名義にすれば、夫婦それぞれで利用可能です。
 
すると、合計2,000万円まで非課税にできるうえ、相続税にも反映されないので、大きな節税効果が生まれます。
 
さらに、「暦年課税の基礎控除」や「相続時精算課税制度」も視野に入れると、さらなる節税も可能です。
それぞれの親族と相談したうえで、購入できる住宅を検討しましょう。
 

小規模宅地等の特例が利用できない

 
小規模宅地等の特例とは、相続人の住居確保を目的としており、被相続人の所有していた土地の評価額を「最大80％OFFにできる制度」です。
 
かなり大きな割合なので、土地の価値によっては「1,000万円以上の節税」につながることもあります。
 
たとえば、1億円の評価額の土地を相続すると「税率が30％」かかります。
控除額700万円を差し引いても「2,300万円」の相続税です。
しかし、小規模宅地等の特例が適用されると、「1億円の評価額が最大2,000万円」まで抑えられます。
 
すると税率は15％に下がり、「相続税は345万円」です。
適用前と比べると、「1,955万円」相続税が安くなります。
 
もし、高額な相続税により宅地の相続を諦めてしまうと、売却したときの譲渡所得課税を抑えられる「空き家の3,000万円控除」や「取得費加算の特例」も利用できません。
このように、さまざまな視点から住宅購入を考える必要があります。
 

贈与の他にも！新築住宅の購入で利用できるお得な制度

 

 
新築購入時には、他にもお得な制度が用意されています。
上手に活用することで、住宅購入の費用やランニングコストを下げられる制度です。
 
ここでは、代表的な2つの制度を紹介します。
 

住宅ローン控除

 
住宅ローン控除とは、入居時から10〜13年間「年末の借入残高の1％を所得税等から控除できる仕組み」です。
 
年末に3,000万円の残高がある場合は「30万円の控除が受けられる」ということになります。
 
・返済期間が10年以上
・専有面積が50平方メートルで1／2以上が自己の居住用
・物件取得から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住んでいる
・控除を受ける年の所得合計が3,000万円以下
 
などの条件はありますが、初年度以外は確定申告の必要もなく（会社員の場合）、手軽に利用できるお得な制度です。
 

こどもみらい住宅支援事業

 
こどもみらい住宅支援事業は、新築住宅を購入する子育て世代や若い世代の夫婦、リフォームする世帯が利用できる補助金です。
 
「子育て支援」「2050年カーボンニュートラルの実現」を目的としています。
具体的な支援内容は以下の表をご覧ください。
 

対象者	●18歳未満の子供がいる子育て世帯 ●申請時にどちらかが39歳以下の夫婦
補助される金額	●ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス） ・100万円／戸 ●高い省エネ性能等を有する住宅 ・80万円／戸 ●省エネ基準に適合する住宅 ・60万円／戸 ●リフォーム ・最大60万円
申込期限	2023年3月31日までに契約・交付申請

 
その他にも、住宅購入にはさまざまな制度があります。
上手に活用するには幅広い知識が必要なので、専門家へ相談するほうが安心です。
 

安心・納得の住宅購入のために無料相談で不安解消

 

 
持ち家の購入は人生を左右する大きな買い物です。自身のライフプランを考慮し、冷静に判断しなければいけません。
 
そのためには、親の自宅を相続する可能性や、贈与税・相続税に有利な住宅の買い方など、さまざまな視点で考える必要があります。
 
その点、住宅購入の専門家へ相談すると、一人ひとりに適したプランを提案してくれます。
初めての住宅購入は不安なものです。
ぜひ専門家へ相談し、各種制度を上手に利用して理想の新居を手に入れましょう。
 
 
参考URL
・相続税の概要
https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku-zei/145-keisan-shiki-tejyun/#i-4

・住宅取得等資金贈与の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm?_fsi=GTBe03Cv
​​https://osd-souzoku.jp/zyuutakusyutokutousikin/

・小規模宅地等の特例
​​https://chester-tax.com/contents/estate/step1-1.html

・取得加算の特例
https://www.sumai1.com/useful/souzokuzouyo/03-4/

・こどもみらい住宅支援事業
・住宅ローン控除
https://house.home4u.jp/contents/budget-13-1653