賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るって本当？結局どっちが良いのか解説

賃貸より持ち家の方が1,300万円お得らしいという噂が流れているようです。

持ち家を検討している方からすれば嬉しい噂ですが、賃貸で人生設計をしている方からすると「どういうことなのか、しっかり説明してほしい」と思うのではないでしょうか。

本記事では、賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るという噂の真相をお伝えしたのち、人生設計の中で賃貸と持ち家どちらにしようかと迷っている方向けに、メリット・デメリットを分かりやすく説明します。

賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るってどういうこと？

賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るという話があります。この説の根拠は、下記の2つです。

①65歳～80歳の15年間における賃貸の家賃合計が1,300万円だから

※家賃７万円の賃貸に居住して80歳まで生きると仮定する場合（家賃７万円×12ヵ月×15年＝1,260万円）

②同じグレードの家に住む場合の35年間の月支払いの差額が1,300万円だから

※都内1LDKを3,000万円で購入する場合、フルローンなら月々の返済額は約９万円に対して、同じ間取りなら家賃相場が12万円となる（12万円－9万円＝３万円/3万円×12ヵ月×ローン返済期間35年＝1,260万円）

上記が賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るという真相です。

賃貸と持ち家は状況によっておすすめな人が異なる

賃貸と持ち家で1,300万円の差が出るとお伝えしましたが、持ち家がお得で賃貸が損ということではありません。1,300万円以外の理由で賃貸と持ち家はおすすめな人が異なります。

たとえば、賃貸で50年間同じ場所に住み続けることはあるでしょうか。賃貸であれば、ライフスタイルに合わせて広い間取りの家に引っ越すことや、子どもが独立したら、狭い間取りの部屋に引っ越すことも可能です。家賃が変動するので、噂の1,300万円の差はなくなります。

賃貸と持ち家は損得以外のメリットデメリットがたくさんあるため、ご自身のライフスタイルに合わせた住居選びをしましょう。

持ち家がおすすめな人の特徴

持ち家がおすすめな人の特徴を5つご紹介します。

・家賃の支払いを無駄と感じる人
・収入が安定している人
・十分な貯蓄がある人（頭金や諸費用の用意ができる）
・小さな子どもがいる人
・DIYが好きな人

それぞれ詳しく解説します。

1,家賃の支払いを無駄と感じる人

私もその1人なのですが、家賃の支払いを無駄と感じて戸建てを検討しました。現在は戸建てに住んでいるのですが、賃貸のときとほぼかわらない月々の支払いで間取りも広くなりましたし、駐車場や庭もあるので正解だと感じています。

2,収入が安定している人

持ち家はローンの支払いが終わるまで一定の金額を支払い続ける必要があります。そのため、家のローン以上の安定した収入を稼げる仕事をしている人におすすめできます。

3,十分な貯蓄がある人（頭金や諸費用の用意ができる）

持ち家は賃貸に比べると初期費用が多くかかります。頭金0でローンを組むこともできますが、少しでも多く先に払うことができれば毎月の支払いが少なくなるので、すでに十分な貯金がある人はおすすめです。

4,小さな子どもがいる人

小さな子どもは走り回ったり騒いだりするのが当たり前です。その当たり前をさせてあげられるのが持ち家ならではの特権ではないでしょうか。また、庭があればBBQやプールなどもできます。どこかにお出かけしなくても家で思い出をたくさん作れるのが魅力です。

5,DIYが好きな人

持ち家であれば、自分の好きなようにリフォームしたりDIYをしたりできます。リフォームやDIYを行うことでご自身の生活の変化に合わせた住宅に変えられるでしょう。

賃貸がおすすめな人の特徴

賃貸がおすすめな人の特徴は、下記の通りです。

・転勤が多い人
・単身や、2人暮らしの人
・将来的に実家を相続する可能性がある人
・健康状態が思わしくない人（団体信用生命保険の加入できない人）
・住宅ローン支払いのプレッシャーを背負いたくない人

それぞれ詳しく解説します。

1.転勤が多い人

転勤が多い場合は賃貸にするのがおすすめです。持ち家を購入してもマイホームに住む期間が短くなってしまいます。マイホームを賃貸にして貸し出すという方法もあるため、転勤の多い方は必ずしも賃貸じゃなければならない、ということはありません。

2.単身や、2人暮らしの人

子どもがいない場合は、賃貸物件はおすすめです。子どもが騒ぐこともないため周りに迷惑をかけることがありません。また、賃貸であれば駅に近い立地のいい物件を探すことも容易です。

3.将来的に実家を相続する可能性がある人

将来的に実家を相続したり、仕事や介護の都合でUターンの予定のある方は、賃貸物件が向いています。一方で、相続した家を賃貸にすることで、自身はマイホームを持つこともできます。

4.健康状態が思わしくない人（団体信用生命保険の加入できない人）

住宅ローンを組む際は、契約者本人に万が一のことがあった場合にローンの支払いをゼロにできるといった保険「団体信用生命保険」に入ることが多いです。他の生命保険と同じように、本人の健康状態が思わしくない場合は保険に加入することができません。よって、健康状態が思わしくない人は持ち家ではなく賃貸がおすすめです。

5.住宅ローン支払いのプレッシャーを背負いたくない人

住宅ローンは借金です。完済までは払い続ける必要があるため、そのようなプレッシャーは背負いたくないと感じた場合は賃貸がおすすめです。

持ち家を持つことのメリット

持ち家を持つことのメリットは、下記の通りです。

・賃貸に比べてグレードの高い物件に住むことができる
・自分好みに自宅をカスタマイズできる
・土地・建物が資産になる（子どもに残せる）
・ローン完済後は居住費負担が抑えられる
・万が一のとき、住宅ローンがゼロになる

それぞれ詳しく解説します。

1,賃貸に比べてグレードの高い物件に住むことができる

賃貸はすでに決められた設備で最低限のものが多いです。しかし、持ち家であれば広いリビングや庭、駐車場など賃貸に比べるとかなりグレードが高くなります。

2,自分好みに自宅をカスタマイズできる

賃貸とは違い、自分自身の所有物なので壁に穴をあけたり、小部屋を作ってみたり、自由に自宅をカスタマイズすることができます。ただのクローゼットを改造して落ち着く空間にすることも可能です。

3,土地・建物が資産になる（子どもに残せる）

ローンが完済すればその家と土地は全て自分の資産になります。子どもがいる場合は子どもに家を受け継ぐことも可能ですし、売却することも可能です。売却した後、高齢者住宅に住むという選択肢もあります。

4,ローン完済後は居住費負担が抑えられる

持ち家のローン完済後の差額こそ、本記事で解説している1,300万円の差です。完済後はローンの支払いがなくなるため、経済的負担を軽減でき、老後の生活が楽になります。

5,万が一のとき、住宅ローンがゼロになる

今は健康でも、この先なにが起こるかは誰にもわかりません。住宅ローンを借りる際に団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき住宅ローンがゼロになるため、残された家族にとっても持ち家はメリットです。

持ち家を持つことのデメリット

持ち家を持つことのデメリットは、下記の通りです。

・簡単に引っ越せない
・住宅のメンテナンスコストがかかる
・固定資産税がかかる
・収入が変化してもローンの金額はかわらない

それぞれ詳しく解説します。

1,簡単に引っ越せない

持ち家を持つと簡単には引っ越せません。建物と土地の売却をするか、持ち家を賃貸として貸し出すのか、方法はさまざまですが賃貸に比べると簡単には引っ越せません。

2,住宅のメンテナンスコストがかかる

10年以上住み続けると、住宅のメンテナンスコストがかかります。賃貸なら大家さんに頼んで直してもらえますが、持ち家だと自分でお金を払い、直す必要があります。

外壁や屋根、給湯機器など、高額になるメンテナンスも多いため、あらかじめ何年でどのようなメンテナンスが必要になるかを調べておきましょう。

3,固定資産税がかかる

毎月のローン支払いに加えて毎年、固定資産税の支払いをしなければなりません。新築住宅であれば税率が減免される期間があるため、いつからいつまでにどれくらい支払うのかを計算しておきましょう。

4,収入が変化してもローンの金額はかわらない

ローンを組んだときは安定した仕事・収入を得ていたが、転職や会社の倒産などで収入が大きく変動することも考えられます。ローンを組む前に、返済計画に無理がないかをしっかりと確認しましょう。

賃貸のメリット

賃貸のメリットは、下記の通りです。

・自分自身の変化に対応して住み替えがしやすい
・隣人トラブルも引っ越しで解決
・メンテナンス費用は大家が負担してくれる
・収入の変化に合わせて居住費をコントロールできる
・初期費用が少ない
・環境を変えやすい

それぞれ詳しく解説します。

1,自分自身の変化に対応して住み替えがしやすい

賃貸は、転職や転勤に伴う引っ越しなどの住み替えがしやすいことがメリットです。家族が増えた場合、広い間取りに引っ越したり、子どもが独立したらまた狭い間取りに住み替えたりできます。

2,隣人トラブルも引っ越しで解決

どんな場所に住んでも隣人トラブルは避けられません。賃貸なら引っ越すことで解決できます。事前に近隣住民の人柄や家族構成がわかることは少ないため、簡単に引っ越せるのは賃貸のメリットだと言えるでしょう。

3,メンテナンス費用は大家が負担してくれる

賃貸なら、エアコンが壊れた、水漏れがしているといった設備のメンテナンスは大家が負担してくれるので急な出費がないことがメリットです。

4,収入の変化に合わせて居住費をコントロールできる

転職や退職などで収入が変化した場合でも、その収入に合った家賃の物件に引っ越すことで居住費をコントロールできます。持ち家ではローンが終わるまでは支払いが一定なのでコントロールは難しいです。

5,初期費用が少ない

賃貸は、敷金・礼金の支払いで住めるため、持ち家に比べると初期費用が圧倒的に少なく済みます。

6,環境を変えやすい

生活環境を変えやすいことも賃貸のメリットです。例えば、子どもが独立して広い間取りの住居の必要性がなくなった場合に、狭い間取りの物件に住んで家賃を抑えたり、憧れの地に移住したりできます。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットは、下記の通りです。

・持ち家と比べると間取りや設備が劣る
・住居のカスタマイズができない
・資産にならない

それぞれ詳しく解説します。

1,持ち家と比べると間取りや設備が劣る

賃貸は既存の設備が設置されている場合が多く、自身の判断だけで最新の設備にすることなどができない場合が多いです。自分でお金を払って設備を変更できる場合もありますが、管理会社や大家への確認が必要になることもあります。間取りも同様で、物件ごとに差はあるものの、持ち家のような希望にあわせた間取りは少ないです。

2,住居のカスタマイズができない

「2つの部屋を1つにして広くしたい」「ペットを飼いたいので壁に加工をしたい」「老後はバリアフリーにしたい」など、賃貸は自分の希望に合わせたカスタマイズができません。

3,一生涯家賃支払いが続く（資産にならない）

1,300万円の差について解説した通り、賃貸住宅は資産性がありません。1,300万円は65歳から80歳の15年間計算になるため、人生100歳時代の今は2,100万円くらいの差が生まれます。家を借りているだけなので自分自身の資産にならないこともデメリットです。

老後や将来を考えて賃貸と持ち家を比較する際のポイント

老後や将来を考えて賃貸と持ち家を比較する際のポイントは、下記の通りです。

・月々の生活コスト
・住宅ローン控除や補助金を使うことができるか

賃貸と持ち家の月々の生活コストと、持ち家を購入した場合に得られる補助金についてご説明します。

月々の生活コスト

30歳で住宅ローンを35年間組む想定で90歳までの生活コストを計算します。

分かりやすいようにローンと家賃はともに10万円と仮定し、光熱費などは含めていません。

[持ち家で発生する月々の生活コストの例]

・住宅ローン（月100,000円）
・固定資産税（年平均150,000円→月12,500円）
・修繕費（総合計平均6,000,000→月4,166円）
・火災保険・地震保険（年平均20,000円→月1,666円）

持ち家では、毎月約118,332円の生活コストがかかります。

[賃貸で発生する月々の生活コストの例]

・家賃（月100,000円）
・管理費（月10,000円）
・更新料（2年ごとに家賃1ヶ月分→100,000円÷24ヶ月＝月4,166円）

賃貸では、毎月約114,166円の生活コストがかかります。よって、持ち家と賃貸では毎月4,166円の差が生まれます。

上記の場合はほんの一例ですが、持ち家を買う際の土地代や、賃貸住宅の立地や築年数によっても、それぞれにかかるコストが大きく変動します。

持ち家か賃貸かを迷った際は、自身や家族が希望する住環境を洗い出し、持ち家を買った場合と賃貸に住んだ場合の月々の支払いシミュレーションをしましょう。FP（ファイナンシャルプランナー）に相談すれば、より手軽に持ち家と賃貸の比較や将来の見通しが立てられます。

住宅ローン控除や補助金を使うことができるか

賃貸では受けられないが持ち家では受けられるものとして、住宅ローン控除や補助金があります。

1,住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した際、一定の条件を満たすと住宅ローンの年末残高の0.7％が所得税から控除されて戻ってくるというものです。

控除期間は新築住宅で最大13年間、中古住宅で10年間となります。

2,長期優良住宅の補助金制度

長期優良住宅とは「長期優良住宅普及促進法」で定められた認定を受けた住宅です。認定には「劣化対策」「耐震性」などの9つの条件を満たす必要があり、一般的な住宅に比べると2割ほど建築費が高いようです。

長期優良住宅に認定されると次のような補助金が受け取れます。

・こどもみらい住宅支援事業
・地域住宅グリーン化事業
・長期優良住宅化リフォーム補助金

3,エコ関連の補助金制度

エコ関連の補助金制度としては「エコキュート」「エコウィル」「エネファーム」「太陽光発電」などがあり、搭載している場合は補助金がもらえます。補助金は各自治体によって異なるため、持ち家を建てる予定の自治体に補助金制度があるか確認しましょう。

まとめ

本記事では、賃貸と持ち家で1,300万円の差が出ると言われる通り、賃貸と持ち家では生涯の収支に差があることを解説しました。

1,300万円の差があるとはいえ、賃貸と持ち家ではメリット・デメリットが大きく異なります。

FPやハウスメーカー、不動産仲介会社の人と相談しながら、自身の家族構成や将来設計に合わせて住まいを選択しましょう。