住宅ローンを抱えたまま離婚できる？離婚後のローン返済や注意すべき点などについて解説

少子高齢化や晩婚化が社会問題となっている日本。平成31年度は、結婚した夫婦がおよそ59万組、離婚した夫婦がおよそ20万組でした。3組に1組は離婚する時代です。

離婚するにあたって、夫婦は多くのことを話し合わなければなりません。慰謝料や財産分与、お子さんがいる家庭では養育費をどのように用意するのか。住宅ローンも重大な項目です。

今回は、離婚を検討している夫婦が住宅ローンをどのように扱えばいいのか、知っておくべき知識や注意すべき点を解説します。

住宅ローンの契約内容はどうなっているか

まずは住宅ローンの契約内容を確認します。

夫か妻どちらかの名義になっていることもあれば、夫婦共有で契約しているケースもあります。単独名義か共有名義かは、離婚後の住宅ローンの扱いが変わるので、チェックすべき重要項目です。

夫（妻）名義とする場合

夫か妻、単独名義での契約は、名義人が安定した年収や一定の勤続年数があるといった基準で契約しているケースがほとんど。特に多いのは、夫の単独名義で住宅ローンを組むケースです。

離婚後も名義人が住宅ローンを返済するため、複雑な手続きは発生しません。

夫婦共有名義とする場合

単独名義では住宅ローンの審査に通らないとき、夫婦共有名義で契約するケースがあります。単独と比べて共有の方が借りられる額が増えるものの、離婚をするとなれば次のような問題点を解決していかなければなりません。

勝手に売ったり貸したりできない

夫婦共有名義の住宅ローンで家を購入した場合、法律と契約のもと、家は夫婦共有の財産となります。売却や賃貸を考えたとしても、双方の同意が必ず必要です。

売却や賃貸の方向性で合意できても、内容や条件を二人で話し合わなければなりません。

相続になればますます煩雑になる

共有名義のまま離婚した後、どちらかが亡くなると煩雑な手続きが発生します。例えば、離婚後も共有名義のまま夫が亡くなれば、夫の共有分については夫側遺族が相続権を持つのです。

亡くなった元パートナーが再婚し子どももいた場合、子どもが夫の共有部分を相続する権利を持ちます。元パートナーの新しい家族と話し合う必要があり、精神的負担が多大なものとなるでしょう。

単独名義に切り替えよう

売却や賃貸で合意が必要となる、相続について煩雑な手続きが発生する。この2点を解消するには、離婚後に共有財産の名義を単独名義へ切り替える必要があります。

しかし、共有名義から単独名義へ切り替える際、金融機関から一括返済を要求されたり、契約違反だとして断られたりすることがあります。

対策として、住宅ローンの借り換えを利用すると単独名義への切り替えが可能となります。年収や勤続年数など住宅ローンの審査が再び行われますが、審査に通る見込みがあれば有効な手段です。

住宅ローンを返済中に離婚したいと思った時にすること

一般的に住宅ローンは30年を超える長期返済で組まれるケースがほとんどです。3組に1組が離婚する時代なので、住宅ローンを抱えたまま離婚を検討するケースも珍しくありません。

返済期間が残っている状態で離婚をするのであれば、住宅ローンの残債と自宅の資産価値も調べておきましょう。

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンの残債は、今後のライフスタイル設計に関わるので、次の方法で調べておきましょう。

●金融機関へ問い合わせる
●返済予定表を確認する
●年末残高証明書を確認する

住宅ローンの契約者であれば、金融機関への問い合わせで残債を確認できます。契約者がパートナーであれば、返済予定表か年末残高証明書で確認するか、パートナーに金融機関へ問い合わせてもらいましょう。

返済予定表は、全期間固定金利なら契約時に重要書類と一緒に渡される書類です。変動金利であれば半年ごとに送られてきます。年末残高詔は年に1回、年末までに送られてくるので大切に保管しておきます。

自宅の価値がいくらなのか調べる

現時点で自宅の資産価値がどれくらいあるのかを調べておくと、売却した金額で残債を整理できるかどうかが分かります。

資産価値の査定依頼を受けた不動産業者は、次の流れで調査します。

●法務局で権利関係を調べる
●市区町村役場で前面道路や上下水道施設などを調べる
●自宅の状況や近隣環境を調べる

不動産業者から居住者へ確認や質問など、総合的な査定が行われます。

住宅ローンを返済中に離婚したとき自宅はどうするか

住宅ローンの残債がある状態で離婚することが決まれば、自宅をどのように扱うのかという大きな問題がでてきます。

一般的にどのような解決策があるのか、注意点も含めて紹介します。

夫婦のいずれかが住み続ける

物件を売却せず離婚する場合、住宅ローンの名義が誰になっているかがポイントです。住宅ローンの契約者が住み続ける、住宅ローンの契約者でない人が住み続けるケース、それぞれをみてみましょう。

＜例＞
●夫（住宅ローンの契約者）が住み続ける
離婚前と変わらず、住宅ローンを返済していれば特に問題はありません。

注意すべきは、妻が連帯保証人になっているケースです。連帯債務者や連帯保証人の変更希望を出しても、金融機関からの了承が得られない可能性があります。

●妻が住み続ける
契約者である夫が転居し妻が住み続けるケースでは、住宅ローンの返済が滞った場合に強制退去となる可能性があります。困らせるため、故意的に滞納するといったトラブルのリスクも。

妻が住み続ける場合、住宅ローンの名義を夫から変更しておくことで、トラブル防止に繋がります。

自宅を売却する

夫も妻も転居する場合、売却するケースがほとんどです。複数の不動産業者へ査定を依頼し、査定額が最も高かったところへ売却するといいでしょう。

自宅の売却で注意する点が2つあります。

売りに出してもすぐに買い手がつくとは限らない

査定額に納得できれば不動産業者へ売却を依頼しますが、すぐに買い手がつくわけではありません。人口が多い街ならば期待できますが、地方の田舎となれば、買い手があらわれるまで数年かかるケースもあります。

条件や価格の見直しが発生する可能性もあるので、心得ておきましょう。

売却できてもアンダーローンかオーバーローンかで今後の生活に影響する

売却できた場合、そのお金を住宅ローンの残債に充てるケースが多くみられます。しかし、アンダーローンかオーバーローンかで、住宅ローンの完済時期が変わるので注意が必要です。

アンダーローンとは、売却代金よりも住宅ローンの残債が低い状態のことです。住宅ローンを一括返済しても残額があり、夫婦の財産分与として折半することで住宅ローン問題は終了します。

オーバーローンとは、売却代金よりも住宅ローンの残債が高い状態のことです。売却代金をすべて返済に充てても残債があるため、返済期間が続きます。

夫婦の共有名義であれば、売却と同時に共有関係はなくなります。住宅ローンの契約者が返済し続ける形です。売却代金を全て充てて繰り上げ返済することで、離婚前と比べても負担は軽減するでしょう。

ちなみに、オーバーローン状態で再婚し新たに住宅を購入するとなれば、住宅ローンを二重に抱えることとなります。

賃貸として貸し出す

自己資金の問題で転居先が見つからない、オーバーローン状態で返済が厳しいといった場合、賃貸にして住み続けることも可能です。

＜例＞
・夫（住宅ローン契約者）は転居するもののローンの返済が難しい
・妻は家に住み続けたい

このような場合、夫（住宅ローン契約者）が賃貸物件として妻に貸し、妻は家賃代を毎月、夫へ支払うことで、ローン返済の滞納による強制退去のリスクを抑えられます。

ローンの借り換えができず名義変更ができない場合や、残債が高く自己資金による一括返済が難しい場合にも有効です。

家賃をローン返済にきちんと充てるという確約をとる、双方の負担額など夫婦での話合いは必ず必要になります。離婚した後も、返済や残債の確認など、元パートナーとの連絡が欠かせません。

養育費の代わりに住宅ローンを支払う

＜例＞
・残債がある状態で住宅ローンの契約者である夫が転居する
・妻と子どもは家に住み続ける

このような場合、夫は妻へ養育費を送金する必要があり、妻は住居確保のため強制退去のリスクを回避しなければなりません。養育費の全額または一部を住宅ローンの返済として相殺すると、妻は家賃の支払いをせずに済み、強制退去のリスクも抑えられます。

養育費とは、子どもが経済的かつ社会的に自立するまでの期間、監護や教育に必要なお金のこと。教育費や医療費だけでなく、衣食住の経費も含まれます。住宅ローンは子どもの住まいに関わることから、養育費との相殺が可能です。

一方、養育費との相殺を決めていても、住宅ローンの滞納や競売による強制退去のトラブルリスクは残り続けます。養育費の話合いで折り合いがつかないケースもあるため、専門家の意見も参考にしたいところです。

法テラスや自治体が行う無料相談を利用して、住宅ローンと養育費の相殺を熟考しましょう。

財産分与を行う

婚姻期間中の財産は共有財産とみなされ、離婚後に分配するので財産分与と呼ばれます。

財産分与の種類は3つあります。

●清算的財産分与
共同生活期間で作った財産を公平に分配するもの。

婚姻期間中の現金や預金、不動産や車などは清算的財産分与の対象です。婚姻前に所有していた貯金や、時期に関わらず相続で得た財産は対象外です。

住宅ローンは債務ですが、共同生活の経費であったことから財産分与の観点で考慮されるべきともいわれています。ただし、ギャンブルなど共同生活に関係のない債務であれば、財産分与の範囲から除外されます。

●扶養的財産分与
離婚により困窮が発生する場合、離婚後の生活保障に充てられるもの。

●慰謝料的財産分与
離婚の原因を作った側が、損害賠償として払うもの。

基本的に、夫婦で話し合いをして金額を決定します。協議不可能である、話がまとまらないといった場合は家庭裁判所へ調停や審判の申し立てが可能です。

法務省の統計では、家庭裁判所が審判した事例において共働き・専業主婦（夫）どちらでも1/2で財産分与するよう命じられることが多いとのこと。

財産分与には期間制限があり、離婚から2年以内です。離婚した時点ですぐ財産分与をするか、すみやかに財産分与を請求をしましょう。

住宅ローンを抱えたまま離婚するときにやってはいけない行動

住宅ローンを完済しないまま離婚する際、やってはいけないことがあります。

金融機関の承諾なく名義変更する

離婚をするならば、さまざまな問題を清算して一刻も早く関わりを減らしたいと思うでしょう。しかし、共有名義の物件は必ず金融機関の承諾を受けてください。

承諾を受けずに単独名義へ切り替える行為は、住宅ローンの規約違反になる可能性があるのです。結果的に住宅ローンを一括返済しなければならなくなるなど、リスクしかありません。

離婚による名義変更について、必ず金融機関へ連絡を入れましょう。

売却査定を1社だけに依頼して決める

売却査定が不慣れな場合、数千万という値段を提示されると検討する間もなく即決したい気持ちになるかもしれません。

しかし、不動産の売却査定は業者によって金額が異なります。1件目で高額だと思っても、別業者ではさらに高額が提示される可能性もあります。査定金額はアンダーローン・オーバーローンに関わるので、最初から1社に限定せず複数社へ依頼しましょう。

まとめ

今回は、離婚後の住宅ローンで注意すべき点を紹介しました。

離婚届に双方がサインし提出すると、離婚は成立します。一方で住宅ローンはさまざまな点を話し合わなければならず、簡単に解消できる問題ではありません。

共有名義の物件を離婚後もそのままにしておくと、さまざまな問題が発生しかねません。住宅ローンを契約していない側が住み続けるのも、滞納のリスクがあります。連帯債務者や連帯保証人の変更も難しいでしょう。

売却時の査定は、複数社へ依頼して最も高い査定額をだしたところに決めると、一括返済や繰り上げ返済による負担軽減が図れます。

住宅ローンの残債があるまま離婚をするのであれば、ご紹介した内容を 1つずつ確認して準備をしましょう。